Можно ли продать долю в квартире

Важные аспекты на тему: "Можно ли продать долю в квартире" с профессиональной точки зрения и понятными словами. Все вопросы просьба задавать дежурному юристу.

Руководство для продавца: как продать свою долю в квартире, если второй собственник против

Действующее законодательство разрешает иметь недвижимость, в том числе и жилую, в совместной или в долевой собственности.

К сожалению, такое совладение вызывает ряд проблем.

Они возникают, если один из собственников продаёт свою долю.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли продать долю в квартире, если один из собственников не согласен?

Если отвечать на вопрос, не вдаваясь в подробности, то ответ будет таким:каждый сособственник имеет возможность распорядиться своей долей в квартире.

Но такой ответ, наверное, мало кого удовлетворит. Далее – о деталях.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Законодательная база

Чтобы разобраться в проблеме более подробно, нужно изучить положения:

  • Гражданского кодекса РФ. В частности, нормы главы 16, которая посвящена общей собственности.
  • Семейного кодекса РФ – те статьи, которые касаются общего (совместно нажитого) имущества супругов.
  • Согласно ст. 247 ГК РФ, дольщик имеет право на предоставление в его пользование и владение части помещения, пропорциональной его доли, либо право на выплату денежной компенсации.

    Если сособственник решил продать свою долю, то он имеет право это сделать, но, в первую очередь, должен рассматривать в качестве продавцов владельцев иных долей.

    У них имеется преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ).

    Если квартира находится в совместной собственности

    Нужно ориентироваться на положения ст. 253 ГК РФ.

    Эта статья содержит следующие правила:

    1. Распоряжаться совместным имуществом может любой сособственник.
    2. Для реализации того, что указано в п.1, необходимо получить согласие всех владельцев жилой недвижимости.

    Если все сособственники не возражают против продажи имеющейся у них квартиры, то участником сделки может выступить только один владелец недвижимости, представивший контрагенту согласия на продажу от иных обладателей жилья, выступающего предметом договора.

    Есть альтернативный вариант: согласно ст. 254 ГК РФ,

    Каждый дольщик сможет распорядиться своей долей в праве на квартиру так, как ему пожелается.

    Таким образом, продать недвижимость, находящуюся в совместной собственности, целиком не просто, все-таки это можно сделать, в соответствии с нормами ГК РФ.

    Как продать долю квартиры, если совладелец против

    На основании изложенного выше, приходим к следующим выводам:

    Если квартира находится в долевой собственности, а один из сособственников со своей долей расставаться не хочет, то нужно предложить, в первую очередь, ему выкупить части недвижимости, принадлежащие другим собственникам.

    Если он от этого откажется, то можно продавать доли третьим лицам.

  • Если недвижимость находится в долевой собственности, то необходимо ставить вопрос о выделении в ней долей. Далее, алгоритм такой же, какой указан в п. 1.
  • Все эти процедуры займут определенное время, но, в итоге, можно будет добиться результата.

    С чего начать?

    Первое, что необходимо сделать – найти покупателя на стороне. Проблема в том, что доли в квартирах приобретают неохотно.

    Сомнительное удовольствие делить недвижимость с посторонним человеком – дольщиком, который отказывается от отчуждения своей части квартиры.

    Но, практика показывает, что если постараться, это реально.

    Где оформляют сделку?

    Таким образом, оформить нужные документы самостоятельно – в простой письменной форме, у юриста – не получится.

    Вернее, сделать это можно, но когда наступит время регистрировать право собственности на долю, возникнут проблемы: в Росреестре откажутся совершать регистрационные действия.

    Какие документы необходимы?

    Первое, что нужно подготовить – сообщение сособственникам о желании продать долю.

    В нем указывают следующую информацию:

  • Сведения о заявителе.
  • Данные адресата.
  • Информацию о желании одного из дольщиков (заявителя) продать свою долю в праве на недвижимость.
  • Данные квартиры – как минимум, нужно прописать адрес.
  • Стоимость, за которую заявитель планирует продать долю.
  • Сособственник не может продать свою часть недвижимости третьим лицам дешевле, чем было предложено другим сособственникам.

    То есть, если изначально доля предлагалась по цене в 1 млн. рублей, то, если сособственники отказываются её купить, нельзя поставить цену в 900 тыс.

    Документ направляется остальным дольщикам.На принятие решения у них есть 1 месяц.

    Если ответа от этих людей не последовало, то данный факт фиксируется нотариусом.

    После этого, можно заключать сделку с третьими лицами.

    Кроме того, понадобятся:

    1. Правоустанавливающие документы на долю квартиры.
    2. Согласие супруги на отчуждение, если недвижимость приобреталась в браке.
    3. Справка о составе лиц, зарегистрированных в жилье.

    Сроки оформления

    Ожидание ответа от сособственников – до месяца.

    Оформление документов – несколько дней – зависит от расторопности нотариуса.

    Регистрация перехода права – неделя, в среднем.

    Стоимость оформления

    Многое зависит от региона совершения сделки и стоимости имущества.

    В среднем: от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей.

    Стоимость складывается из:

    1. Нотариального тарифа.
    2. Стоимости услуг правового характера, оказываемых нотариусом.
    3. Стоимости услуг технического характера.
    4. Размера госпошлины за регистрацию перехода прав.

    Когда могут отказать?

  • Собственникам не направлено уведомление о продаже.
  • Нет согласия супруга на отчуждение.
  • Владелец доли – несовершеннолетний, сделка не санкционирована органами опеки.
  • Договор не удостоверен нотариусом.
  • Сторона сделки является недееспособной или ограниченной в осуществлении купли-продажи.
  • Взаиморасчеты

    Стороны могут рассчитаться по договору как наличными средствами, так и безналичными – через банк.

    Активно применяется аккредитив и банковская ячейка.

    Что касается оплаты услуг нотариуса, то стороны сами определяют, кто будет передавать деньги данному должностному лицу.

    Особенности и нюансы

    Если второй собственник несовершеннолетний

    Во-первых, тонкость в том, что за него вопрос о покупке или отказе в покупке доли решают родители.

    Согласия органов опеки на покупку доли не требуется.

    Другие особенности и сложности

    Все они, в том или ином аспекте, уже упоминались:

    1. Нельзя оформить договор в простой письменной форме.
    2. Первым купить долю нужно предлагать сособственнику.
    3. Нельзя занижать цену для третьих лиц.

    Риски и последствия

    Основная опасность заключается в том, что .

    Например, по тому основанию, что не соблюдены интересы сособственника, или он вообще не был уведомлен о продаже надлежащим образом.

    Впрочем, после вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», все риски были сведены к минимуму.

    Это должностное лицо призвано следить, чтобы все было в рамках закона.

    В итоге, продать долю в квартире, даже если второй собственник против – вполне реально.

    Читайте так же:  Как получить загранпаспорт нового образца в новосибирске личный опыт

    Но намного сложнее, чем продать объект недвижимости целиком.

    Лучший вариант – когда сособственники вместе отчуждают свои доли, а покупатель получает целую квартиру.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Можно ли продать долю в квартире?

    Как продать долю в квартире: анализ видов долевой собственности + 3 способа продать свой участок квартиры + преимущества и недостатки подобной купли-продажи.

    Согласно статистическим данным, на сегодня большинство жителей России владеют не целой жилплощадью, а только ее частью. Именно поэтому рано или поздно у таких граждан возникает вопрос, можно ли продать долю в квартире.

    Безусловно, это возможно. О том, как заключить сделку по реализации своей области помещения согласно законам Российской Федерации, поговорим в этой статье.

    Долевая собственность: понятие и виды

    Гражданский Кодекс Российской Федерации гласит, что помещение, находящееся во владении нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

    Такая собственность может быть:

    • Совместной – когда супруги, состоявшие в браке, приобрели жильё вместе и оформили его на одного из них без определения границ, положенных каждому отдельному гражданину.
    • Долевой – когда владельцы жилья имеют в собственности жилплощадь, разделенную на части.

    Таким образом, доля в квартире – это участок помещения, который принадлежит одному из проживающих в ней.

    Долю в помещении ни в коем случае нельзя путать с комнатой в коммуналке, потому что последняя является личным владением гражданина России со всеми необходимыми оформленными документами на нее.

    Все действия по отношению к долевой собственности, правила ее продажи и покупки регулируются Гражданским Кодексом РФ, а именно статьей №250. Этот законодательный акт регламентирует порядок реализации доли третьим лицам, а также права и обязанности совладельцев имущества.

    Долю принято обозначать в виде дроби (1/2, 1/3, 1/10).

    В зависимости от того, какой размер она имеет и как исчисляется, выделяют несколько ее видов:

    Выделенная доля в квартире Такая часть помещения выражается в квадратных метрах или в количестве отдельных комнат помещения.
    Если трехкомнатная квартира принадлежит трем лицам, то доля в ней каждого из граждан будет составлять 1/3, то есть, одну отдельную комнату.
    Идеальная доля Данную часть жилья невозможно выразить ни в количестве квадратных метров, ни отдельным помещением.
    Такая ситуация характерна для однокомнатных квартир, которые находятся во владении нескольких человек. Определить, какая именно площадь жилья принадлежит каждому из них, крайне затруднительно – соответственно, продать тоже.

    В теории, продать можно каждую из долей, независимо от того, выделенная она или идеальная. Но когда речь идет о выделенном участке, то есть о конкретной комнате, то совершить такую продажу гораздо легче.

    [2]

    Порой владельцы жилья имеют в своем распоряжении всего 1/10 от всей площади, что не позволяет продать ее для проживания третьим лицам, так как она слишком мала. В таких случаях есть шанс продать ее совладельцам имущества или человеку, который нуждается лишь в прописке. Но такой вариант сейчас вовсе не актуален.

    В любом случае, доля в квартире – не совсем верное выражение. Потому что даже самая большая часть жилья подразумевает использование подсобных помещений (санузла, кладовки, кухни).

    Поэтому чаще говорят именно о доли в праве собственности на квартиру, поскольку четко выделить границы, используемые проживающим в таком помещении, попросту невозможно.

    Как продать долю в квартире – выделенную и идеальную?

    Согласно действующим законам, какой бы ни была ваша часть, вы все равно можете предпринять такой шаг, как продать долю в квартире. Конечно, когда она выделенная, это сделать намного проще. Ведь идеальную долю вы вряд ли сможете продать третьим лицам для проживания.

    Часто такими площадями интересуются криминальные личности, которые покупают идеальную долю за копейки, а потом манипулируют остальными совладельцами жилья, вынуждая их так же дешево продать свою жилплощадь.

    Поэтому, во избежание подобной ситуации, нужно в первую очередь определить границы своей жилплощади с последующей возможностью ее продажи.

    Выделить количественно объемы своей доли в помещении можно несколькими способами:

    В судебном порядке своими силами.

    В таком случае вам понадобится собрать необходимый пакет документов и подать заявление в суд, который, изучив все материалы, примет решение о выделении вашей части имущества.

    С помощью юридических организаций.

    Подобные компании существуют для того, чтобы облегчить ваше участие в процессе выделения помещения.

    Они проводят анализ документации и могут с высокой степенью вероятности предположить, каким будет решение суда по вашему вопросу.

    Независимо от того, какой вариант вы выберете, вам необходимо будет предоставить пакет бумаг, на основе которого, будет рассмотрен ваш иск.

    Такой пакет документов включает:

    • Копию паспорта.
    • Копию документов, подтверждающих родственные связи между совладельцами имущества.
    • Договор, подтверждающий право собственности на жильё.
    • Договор приватизации.

    В определенных ситуациях могут потребоваться и другие дополнительные документы, но о них вы сможете узнать непосредственно при подаче иска.

    Когда ваше прошение о выделении участка будет удовлетворено, вы можете приступать к процедуре продажи своей части. То же самое касается и граждан, которые и без обращения в суд, имели свою выделенную жилплощадь.

    Три этапа продажи своей доли в квартире

    Рассмотрим каждый из этапов более подробно.

    №1. Уведомление других дольщиков о своем решении.

    Этот этап является первым и ключевым в процессе продажи своей площади в квартире. Объясняется это тем, что в соответствии с действующим законодательством, совладельцы имеют право преимущественной покупки вашей части.

    Поэтому, приняв решение о реализации имущества, первым делом вы должны сообщить об этом другим дольщикам.

    Сделать это можно, отправив заказное письмо или нотариально. Вы можете также объявить свое решение в устной форме, но оно в любом случае должно быть подкреплено соответствующим документом.

    Форма уведомления может быть произвольной, но в обязательном порядке в нем нужно указать:

    • Свои идентифицирующие данные.
    • Размер своей площади в помещении.
    • Адрес, где находится имущество.
    • Цену, по которой вы хотите его реализовать.

    Важно знать, что цена, указанная в уведомлении, должна быть не ниже той, которую вы объявили третьим лицам. Также в письме можете указать период, в течение которого, получатель должен принять решение. Но зачастую это стандартный период – 1 месяц.

    За этот месяц совладелец имущества обязуется принять решение и уведомить вас о нем заказным письмом. Это может быть, как отказ от покупки вашего участка, так и желание его приобрести.

    Если ваш совладелец изъявил желание выкупить вашу часть, вы можете заключать с ним сделку купли-продажи. Если дольщик отказался от покупки, вы имеете полное право продать свое имущество выбранному третьему лицу.

    №2. Выбор конечного покупателя.

    То же самое относится и к выбору покупателя среди третьих лиц. Вы в праве выбрать покупателя на свое усмотрение.

    Читайте так же:  Безвозмездная передача имущества учредителем

    Главное помните, что уведомление своих совладельцев является обязательной процедурой. И если вы не будете придерживаться установленного порядка, другой сособственник имеет право подать на вас в суд с подтверждением неправомерных действий в течение трех месяцев с дня заключения сделки.

    Если суд признает вас виновным в нарушении закона, вашим дольщикам будет предоставлена возможность для проведения процедуры в соответствии с законом, чтобы они смогли выступить в роли покупателя.

    Исключением из права преимущественной покупки является акт дарения. Но только в том случае, если вы действительно дарите свою площадь кому-либо. Если же вы таким способом попытаетесь скрыть сделку купли-продажи, и ваши совладельцы смогут доказать это в судебном порядке, вас снова-таки ждет судебное разбирательство.

    №3. Заключение договора о продаже имущества.

    Когда вы определились с покупателем согласно действующим законам РФ, вы можете непосредственно заключить договор продажи, после чего ваша часть приобретет нового владельца со всеми правами на нее.

    На этом процесс продажи выделенной площади можно считать завершенным.

    если ваша собственность совсем незначительна, единственным верным вариантом будет продать ее своим сособственникам.

    Как продать свою долю в квартире, выделенную в натуре?

    Большинство людей, которые хорошенько изучили права и обязанности при продаже своего участка в помещении, скорее всего задались вопросом, а можно ли продать его без уведомления сособственников на законных основаниях? На самом деле можно, если ваш пай будет выделен в натуре.

    Доля, выделенная в натуре – это часть принадлежащего вам имущества с четко выделенными границами. Когда вы выделяете свой пай таким образом, право на долевую собственность прекращается, и вы по сути становитесь владельцем коммуналки. Такая ситуация позволяет вам продать свой участок жилья, не оповещая своего совладельца.

    На первый взгляд все кажется очень просто. Но существует небольшой нюанс: чтобы выделить долевые собственности в натуре, они должны быть такими, что не несут несоразмерного ущерба имуществу. Проще говоря, каждый дольщик должен иметь отдельное помещение с собственным входом и подсобными помещениями.

    Если ваша квартира позволяет провести такой выдел, существует 2 способа выделить части в натуре:

    Способ №1. Договорной. Если сособственники имущества приняли решение выделить свои доли в квартире в натуре, они могут заключить соглашение и на его основе провести регистрацию прав на выделенный объект.
    Способ №2. Судебный. Этот способ применяется в случае, когда один собственник хочет продать долю в квартире, но совладельцы не смогли договориться полюбовно.

    Тогда дольщик может обратиться в суд с иском, в котором он требует изъять его пай в натуре из общего имущества.

    Такой способ продажи своего имущества имеет, бесспорно, много преимуществ по сравнению с обычной продажей своей площади. Но на деле совершить такой раздел квартиры очень сложно, так как если она небольшая и находится на пятом этаже, вы вряд ли сможете обеспечить в ней раздельные входы и коридоры.

    Поэтому такой вариант можно иметь в виду, но подходит он больше для частных домов на отдельном земельном участке.

    Как продать долю в квартире? Типовая схема по отъему
    квартиры через покупку доли.

    Консультирует юрист Антон Сорвачев:

    Преимущества и недостатки продажи своей доли в квартире

    Продажа своих долей в квартирах – частый вопрос, возникающий в сфере продажи недвижимости, и по-прежнему один из самых сложных.

    Во-первых, проблемы возникают зачастую на самых ранних этапах, когда идет выдел своих частей из общей площади квартиры. Хорошо, если области имущества примерно одинаковы и составляют отдельную комнату. Если же это не так, все очень усложняется.

    Во-вторых, цена определенного участка на порядок ниже, нежели стоимость той же площади в составе целого помещения. Эксперты утверждают, что, продавая квартиру частями, владельцы теряют от 20 до 50% от рыночной стоимости целого жилья. Именно поэтому подобные сделки весьма сомнительны.

    Но и такая ситуация имеет свой плюс. Заключается он в том, что, если у вас возникла необходимость продать свою долю, вы можете сделать это в рамках действующего законодательства.

    Подводя итог вышесказанному, хочется отметить, что каждый совладелец имущества имеет право продажи своей доли. Важно только знать, как продать свою долю в квартире и придерживаться установленных законом правил.

    Что делать без согласия других собственников? Можно ли продать часть квартиры?

    Процедура продажи доли в квартире на сегодняшний день считается сложной сделкой с недвижимостью. Препятствием для осуществления данной процедуры может выступать несогласие «соседей» на продажу части, принадлежащей по праву другому собственнику. Прежде чем начать оформление нужно детально ознакомиться с вопросом купли-продажи доли детально.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (812) 467-38-15 . Это быстро и бесплатно !

    Определение и виды долевой собственности

    Долевая собственность – это жилье, поделенное на доли, каждой из которых владеет собственник.

    Различают не выделенную и выделенную доли. Не выделенная доля – это не часть имущества, она выражена арифметически (1/2, 25% и т. д.). То есть несмотря на то, что у квартиры 2 или больше владельцев, каждый из них может пользоваться любой комнатой жилья, либо договориться с второй стороной об использовании той или иной части квартиры или дома. Доли считаются равными, если иное не установлено соглашением между сособственниками или законом.

    В случае выделенной доли пользование комнатами закреплено документально. Документально это указано так, например: «Комната No2 принадлежит Петрову С.М.». Продать выделенную долю проще, чем не выделенную. По статистике, в первом случае, покупатели находятся быстрее. Во втором случае покупкой, обычно, могут заинтересоваться только «черные» риелторы.

    Возможен ли запрет на продажу и в каких случаях, как решить вопрос?

    Например, прежде чем продать свою долю третьему лицу, собственник обязан предложить выкупить свою долю другим собственникам долей этой жилплощади. Предложение должно быть письменным, с указанием стоимости. Для раздумия «соседям» дается тридцать календарных дней. В случае отсутствия ответа или отказа, доля продается третьему лицу, но по цене не дешевле той, что была предложена совладельцам.

    Процедура купли-продажи части квартиры

    Получение отказа от преимущественного права покупки

    Вначале получается отказ от совладельцев от преимущественной покупки, который оформляется у нотариуса, в виде заявления, либо письменно (в свободной форме) и лично предоставляется специалисту Росреестра, либо подтверждается уведомлением собственника с почты.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Если сособственники других долей не хотят следовать ни одному из перечисленных вариантов, то придется ждать тридцать дней – срок истечения предложения преимущественной покупки. Только по истечению этого срока долю можно продать законно, не получая никаких бумаг от совладельцев.

    Читайте так же:  Иск о взыскании неосновательного обогащения — образец

    Можно ли продать часть без согласия других собственников?

    Продать долю собственности без уведомления других собственников нельзя, а вот согласия на продажу от них не требуется. Законодательство предусматривает только преимущественное право покупки продаваемой доли, но не запрет.

    Выделение «в натуре»

    Положения о выделении доли в квартире содержатся в статье 244 ГК РФ. Для выделения необходимо передать совладельцу не только отдельную часть квартиры, но и необходимые для жизни помещения: кухню, туалет и ванную комнату, отдельный вход.

    Если такой возможности нет технически, то, по требованию истца, порядок пользования жилым помещением определяется в ходе судебного разбирательства.

    С получением выделенной доли, собственник теряет все права по отношению к оставшейся части недвижимости. Если определяется порядок общего пользования, то недвижимость используются совместно, без разделений.

    Договор купли-продажи доли является основным документом, для передачи права собственности и должен быть подписан каждой из сторон. После подписания договора он передается в органы Росреестра для регистрации.

    Также необходимо предоставить заявление на государственную регистрацию права собственности, акт приема-передачи доли недвижимости, паспорта сторон сделки, документы, подтверждающие факт уведомления совладельцев недвижимости о продаже.

    Переход прав на долю в имуществе происходит после государственной регистрации. Занимает это обычно от пяти до девяти рабочих дней.

    Как быть, если владелец несовершеннолетний?

    Когда доля собственности принадлежит ребенку, необходимо получить письменное согласие на совершение сделки от законных представителей несовершеннолетнего. Представителями могут быть родители, усыновители или попечители. Также обязательно предоставление разрешения органов опеки и попечительства на дачу согласия родителям или попечителям на совершение сделки.

    Если при покупке квартиры использовался материнский капитал, или в приватизации участвовал несовершеннолетний, то у него обязательно должна быть собственная доля в недвижимости.

    О продаже доли несовершеннолетнего в квартире рассказывается здесь.

    Когда сделка будет считаться незаконной?

    Согласно законодательству, сделка купли-продажи может быть признана недействительной. Причины могут быть следующими:

    • сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица (мужа или жены продавца, при продаже совместно нажитого имущества, собственником которого он/она не является);
    • сделка совершена несовершеннолетним без согласия родителей;
    • сделка была совершена с участием лица в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, либо в состоянии аффекта;
    • сделка совершена с участием лица ограниченном в дееспособности, без согласия попечителя;
    • сделка проведена с нарушением прав несовершеннолетних или неучтенных наследников.

    Также выделяется понятие «ничтожной сделки». Под этим понятием подразумевается сделка, не отвечающая обязательным требованиям закона. Такой вид сделки является недействительной с момента ее заключения, независимо от признания судом ее таковой.

    Несмотря на многочисленные сложности, совершить продажу или покупку доли недвижимости возможно быстро и без проволочек. Для решения спорных моментов стоит обратиться к юристу или изучить вопрос самостоятельно. Важно соблюсти все установленные законодательством нормы, чтобы избежать судебных дел или утраты приобретённой собственности в целом.

    Полезное видео

    Далее информативное видео о том, каким образом продать долю в квартире правильно:

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    > +7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

    Это быстро и бесплатно !

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

    Квартирой, находящейся в долевой собственности, недопустимо распоряжаться по своему усмотрению. И продажа доли может сопровождаться некоторыми трудностями, связанными с разногласиями между её собственниками. Частой причиной судебных разбирательств, является отказ от раздела имущества! Потому что в приватизированной квартире нет четкого разделения на комнаты между всеми владельцами живущих в ней.

    Из-за таких проволочек и трудностей в достижении компромисса между собственниками возникают проблемы с продажей своей части в общей долевой собственности. Далее выясним: «Можно ли продать долю без согласия других?» и «Как это сделать в 2019 году законным путем?».

    Что такое доля в квартире?

    Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.

    Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации, но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю для каждого отдельно. Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится. Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.

    Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:

    • принять в дар или наследовать;
    • выделить при разводе.

    Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.

    Законодательная база

    Понятие долевой и совместной собственности дается в статье 244 Гражданского Кодекса РФ.

    Пункт 1 статьи 250 ГК гласит о том, что все собственники долей в квартире имеют преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев.

    Это значит, что при намерении продать свою долю, гражданин обязан в письменной форме известить об этом остальных собственников.

    В письме изложить цену и иные условия. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку с ней и продать любому желающему.

    Важно! Отказ от приобретения, совладельцы должны оформить в письменном виде.

    [1]

    В пункте 2 статьи 250 ГК указано, что при наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.

    Нарушение этого этапа может повлечь за собой судебные тяжбы с другими владельцами долей, что станет неприятным моментом, как для продавца, так и покупателя. О таких последствиях должен разъяснить нотариус при оформлении договора купли-продажи.

    Согласно пункту 3 ст. 250 ГК, другие совладельцы, узнав о нарушенных правах, имеют возможность в трехмесячный срок обратиться в суд и потребовать перехода к ним прав на проданную долю. В неприятной ситуации окажется человек, купивший часть помещения, поскольку суд вынесет решение о том, что в договоре купли-продажи покупателем должен стать лицо, обратившееся с иском. При этом сделка не отменится.

    Следуя пункту 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ процедура отчуждения доли, находящейся в общей собственности, обязательно должна заверяться нотариально.

    Как можно продать долю в квартире, если другой собственник против?

    Бывают случаи, когда один из собственников желает продать свою долю, но второй категорически против этого. Первый поступает законно, пытаясь вручить уведомление о своем намерении, но второй даже принять его отказывается. Тем самым не давая возможности соблюсти весь порядок законодательства.

    Вариант 1. Прибегнуть к судебному разбирательству. Сторона, желающая продать долю, должна грамотно и мотивировано изложить причину продажи. Возможно, это нежелание совместно проживать со вторым собственником или финансовая необходимость.

    Читайте так же:  Прописка ребенка после рождения – необходимые документы и правила регистрации через госуслуги и мфц

    Суд всесторонне изучит все материалы дела и примет решение, сопоставив сопутствующие обстоятельства. В том числе учитываются и размеры долей в имуществе каждого. В результате суд может обязать продать свою долю несогласного совладельца другому, если у него имеются на то финансовые возможности. Но, если он проживает в этой квартире постоянно, то заставить его продать свою долю не может даже суд.

    Вариант 2. Однако, если второй собственник против продажи и категоричен в этом вопросе, можно воспользоваться другим законным путем – продать долю, оформив договор дарения, деньги получить по расписке. В этом случае никакого согласия остальных сособственников не требуется. При этом дарить можно абсолютно любому гражданину.

    Но существуют риски:

    • можно остаться без денег, т.к. доля передается в безвозмездное пользование;
    • сделка может признаться мнимой и отменена судом, в том случае если будет доказан факт передачи денег.

    Вариант 3. Не понадобится согласие и в случае заключения договора займа. Смысл заключается в следующем: продавец берет в долг денежные средства, оставляя долю в квартире в залог. Затем заключают «Соглашение об отступном» и заложенная доля в квартире переходит в счет ее погашения.

    Пошаговая инструкция продажи доли в квартире

    Чтобы избежать неприятных последствий сделки с долей в общей собственности, необходимо соблюдать все правовые моменты и следовать определенному алгоритму действий.

    Шаг 1. Известить всех совладельцев в письменном виде о намерении продать свою часть собственности (доли) с целью узнать их намерения относительно желания приобрести ее.

    Шаг 2. Составление договора купли-продажи, а также акта приема-передачи доли.

    После того, как найден покупатель, составляется договор сделки, в котором обязательно должна быть информация:

    • об участниках с указанием паспортных данных;
    • о цене;
    • о предмете сделки. Здесь указывается размер доли и данные самого объекта (адрес, количество комнат, общая и жилая площадь).

    Договор купли-продажи подлежит обязательному заверению у нотариуса. Сторонами подписывается передаточный акт, который является приложением к договору.

    Шаг 3. Регистрация перехода права собственности.

    Для регистрации необходимо обратиться в Росреестр или многофункциональный центр с пакетом документов:

    • заявление на государственную регистрацию права собственности на долю в жилом помещении от каждой из сторон сделки — заполняется на месте;
    • оригиналы договоров и актов передачи в трех экземплярах, заверенные нотариусом;
    • подтверждение того, что все остальные собственники долевого имущества извещены и, при наличии, их письменные отказы от выкупа доли;
    • паспорта сторон сделки;
    • если долей владел несовершеннолетний, то согласие от органа опеки и попечительства на распоряжение ей;
    • оплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.

    Квитанцию предъявлять не обязательно, но, если информация об уплате не окажется в информационной системе в течение 5 дней с даты подачи документов в регистрирующий орган, он вернет их без рассмотрения.

    Обратите внимание на тот факт, что Налоговым кодексом установлены сроки, не менее которых квартира или доля в ней должны находиться в собственности, чтобы не платить налог с дохода от продажи. Он составляет:

    • не менее 3 лет, если доля приобретена до 1 января 2016 года,
    • не менее 5 лет в случае приобретения в собственность после 1 января 2016 года.

    В заключение хочется отметить, что сделки с долями в жилой недвижимости отличаются от сделок с совместной собственностью тем, что желающий продать свою долю совладелец обязан извещать остальных о своем намерении. В случае пренебрежения это может повлечь за собой судебные тяжбы и переход права собственности на долю к истцу. Еще одним важным моментом является обязательное нотариальное заверение сделки.

    Видео: Продажа доли в квартире — подводные камни

    Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите нашему консультанту.

    8 (812) 565-33-84 (Санкт-Петербург)

    Основные правила продажи квартиры долями собственников

    Долевая собственность на квартиру означает, что у одного жилого помещения существует сразу несколько совладельцев, каждому из которых принадлежит пропорциональная часть объекта.

    Продажа сразу нескольких долей в квартире является довольно сложной сделкой.

    В этом случае необходимо учесть законные интересы не только всех участников сделки, но и не участвующих в ней совладельцев общей собственности.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

    Какую долю в квартире можно продать?

    В отечественном гражданском праве отдельно выделяется общая собственность на имущество.

    Под ней понимается то имущество, правами на которое обладают два или более лиц.

    Вся общая собственность подразделяется на два разнородных вида:

    • долевая собственность — каждому из обладателей имущества определена отдельная доля;
    • совместная собственность — конкретные доли не определены.

    Общая собственность на недвижимые помещения обычно является долевой.

    К исключениям относятся лишь те помещения, доли в которых не могут быть определены, а также совместное недвижимое имущество супругов.


    Выделенные доли в недвижимости в свою очередь подразделяются на два варианта.

      Натуральная — в помещении каждому жильцу определено отдельное помещение, например, каждый из совладельцев 2-комнатной квартиры обладает одной комнатой.

    Натуральная доля означает, что у ее собственника есть право пользования на нее, а совладелец не праве ей пользоваться.
    Идеальная — выделения на отдельные помещения не происходит, у каждого из совладельцев имеется право собственности на все помещение, но пропорционально его доле.

    Например, у каждого из владельцев 3-комнатной квартиры имеется по 1/2 помещения.

    В этом случае выделения права пользования помещениями не происходит. Также идеальная доля будет у сособственников однокомнатной квартиры, которая является неделимой.

    Владельцы вправе переуступить другим лицам и реальные, и идеальные доли.

    Однако в последнем случае необходимо определение порядка пользования каждым отдельным помещением в многокомнатной квартире.

    Еще одна разновидность долевой собственности — малая доля, то есть когда в общем праве каждому владельцу принадлежит незначительная часть (1/8, 1/16, 1/32 и т. д.).

    Владелец такой доли также вправе ее отчуждать в пользу других лиц, однако из-за ее незначительности она может не давать права вселения в квартиру.

    В правовой общественности поднимается вопрос о запрете на выделение малых и микродолей, когда одному лицу принадлежит совершенно незначительная часть помещения.

    Однако пока что продажа таких долей не запрещена.

    Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

    Можно ли продать квартиру по долям?

    Продажа квартиры по долям означает, что совладельцы отдельных частей объекта недвижимости переуступают свои права конкретному покупателю.

      Оптимальной ситуацией является случай, когда составляется один договор купли-продажи, в котором будут указаны все сособственники.

    В этом случае совершается одна сделка купли-продажи, ее особенностью является лишь то, что со стороны продавцов действует несколько равноправных лиц.
    В том случае, если совершить одну сделку, в которой участвуют все владельцы, нет возможности, то покупатель может совершить отдельные сделки с каждым из них.

    Читайте так же:  Может ли суд пройти без ответчика

    В таком случае увеличиваются расходы покупателя — госпошлина за госрегистрацию каждой из сделок оплачиваются отдельно.

    С другой стороны, совокупная стоимость отдельных долей обычно меньше, чем цена одного объекта недвижимости.

    Можно ли продать часть доли в квартире?

    Иногда у владельца появляется желание продать часть своей доли.

    Для этого ему необходимо пройти процедуру выделения той доли, которую он намеревается реализовать.

    Например, если лицо владеет 1/2 части квартиры, то он может выделить половину из своего права собственности и продать ¼ от квартиры постороннему лицу.

    Он также должен получить согласие сособственников.

    Правовая база

    Долевая собственность в отечественном праве регулируется гражданским законодательством, а конкретно положениями главы 16 «Общая собственность» ГК РФ.

    Конкретно долевой собственности, правилам ее использования и отчуждения в пользу иных лиц посвящены статьи нумерацией с 244 по 253.

    Немаловажное значение для отчуждения долевой недвижимости имеет и Федеральный закон №122-ФЗ «О государственной регистрации».

    После внесенных в него поправок, вступивших в силу в 2016 году, проведение сделок с долевой собственностью осуществляется исключительно после проверки в нотариате.

    Как продать несколько долей в квартире?

    Сделки с долевой недвижимостью во многом являются индивидуальными.

    Каждый случай лучше рассматривать отдельно, однако общие тенденции в продаже различных долей в праве собственности все же существуют.

    [3]

    В целом процедура продажи одной или нескольких долей в квартире выглядит так.

    Перед тем, как переуступить свои доли покупателю, продавцы должны предложить свои доли не участвующим в сделке совладельцам.

    К этому их обязывает ст. 250 ГК РФ, так как выкуп долей является прерогативой других совладельцев.

    Исключением являются лишь случаи, когда имущество продается путем публичных торгов, но так как жилые помещения практически никогда не выставляются на торги, то эту схему можно опустить.

    Предложение о выкупе доли должно поступить совладельцам в письменном виде, цена для выкупа должна равняться той, которая определена и для реального покупателя.

    Обычно в этих целях применяется письмо с уведомлением о вручении.

    Остальные совладельцы должны дать свой отказ в письменном виде.

    Если же их ответ не последует в течение месяца, то считается, что они также отказались от выкупа.

    Затем следует заверить в нотариате следующие документы:

    1. Отказы совладельцев от преимущественного права покупки.
    2. Копии почтовых уведомлений, копии извещений о продаже.
    3. Выписки из ЕГРН с кадастровым планом (заменяет кадастровый паспорт и свидетельство собственника).
    4. Справки для продажи (о числе зарегистрированных лиц).
    5. Согласия супругов, если кто-то из продавцов состоит в браке.

    Дальнейшая продажа нескольких долей аналогична стандартной сделке купли-продажи.

    Второй вариант — покупатель подписывает с каждым продавцом отдельный ДКП. Далее переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре.

    Сделать это можно в регистрационной палате или в МФЦ. Для регистрации необходимо присутствие всех участников сделки или их доверенных лиц.

    Участники соглашения должны взять с собой паспорта и оплатить госпошлину, определенную для них регистратором.

    Нюансы некоторых сделок

    Самая распространенная ситуация — продажа объекта недвижимости в равных пропорциях несколькими сособственниками.
    Например, два равноправных совладельца обладают правами на объект в пропорции 1 к 2.

    В этом случае оба продавца вправе заключить договор купли-продажи с покупателем.

    Полученные от покупателя деньги распределяются между обоими продавцами равнозначно.

    Если составляется единый договор купли-продажи, то все просто — общая сумма пропорционально делится между продавцами согласно их долям.

    Если покупка каждой доли оформляется отдельной сделкой, то цена определяется участниками сделок по договоренности между сторонами.

    Продажа части доли потребует ее выделения у нотариуса.

    Однако просто разделить ее владелец не сможет, поэтому само выделение происходит в момент сделки по перепродаже части доли.

    В такой ситуации участники сделки обращаются в нотариат, где одновременно оформляется раздел и переуступка части доли.

    Нотариус может отказать в сделке по продаже части квартиры, если у него имеются сомнения в ее чистоте, либо в том случае, если нарушается законодательство РФ.

    Например, в том случае, если нотариус выяснил, что другим совладельцам продавец предлагал выкуп по завышенной цене, либо если у него имеются подозрения о фиктивности сделки.

    Также в последнее время наблюдается тенденция к отказу нотариуса в оформлении продажи микродоли (менее 4 м2).

    Возможные риски

    До недавнего времени реализация долевой собственности представляла немалую опасность как для продавцов и для покупателей, так и для других сособственников.

    Данная разновидность недвижимого имущества нередко использовалась для фиктивного вселения квартиру и получения регистрации.

    Также нередко фиктивная продажа применялась для того, чтобы заставить сособственников выкупить часть жилого помещения по завышенной стоимости.

    Любые фиктивные сделки, в том числе и с долевой недвижимостью, признаются ничтожными.

    После введения нотариальной проверки подобных сделок количество случаев мошенничества на данном сегменте рынка недвижимости значительно сократилось.

    Теперь по юридической чистоте сделка по переуступке части помещения мало отличается от продажи целой квартиры.
    Однако риски для покупателя и сособственников по-прежнему остаются.

    Но большинство из них лежат в области межличностных отношений.

    Зачастую продавец уступает право в долевой собственности из-за неуживчивых соседей, после этого бремя проживания с ними падает на новых жильцов.

    При желании стороны вправе осуществить продажу, используя один договор купли-продажи, в котором указываются все участники.

    Также они могут провести отдельные сделки, в которых покупатель выкупает отдельные доли у каждого из совладельцев.

    Однако в любом случае для этого необходимо получить отказ от не участвующих в сделке совладельцев, а также пройти нотариальную проверку.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Источники


    1. Грудцына, Л.Ю. Наследственное право: справочник для населения в вопросах и ответах; Ростов н/Д: Феникс, 2012. — 224 c.

    2. Акционерные общества в России. Словарь-справочник от А до Я. — М.: Дело и сервис, 2008. — 400 c.

    3. Теория государства и права / ред. К.А. Мокичев. — М.: Юридическая литература, 2005. — 520 c.
    4. Широкунова, О. В. Как открыть свое дело. Создание юридического лица / О.В. Широкунова. — М.: Феникс, 2005. — 384 c.
    5. Макаров, Ю.Я. Рассмотрение мировыми судьями уголовных дел / Ю.Я. Макаров. — Москва: ИЛ, 2015. — 302 c.
    Можно ли продать долю в квартире
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here