Обременение земельного участка сервитут, аренда, ипотека и арест

Важные аспекты на тему: "Обременение земельного участка сервитут, аренда, ипотека и арест" с профессиональной точки зрения и понятными словами. Все вопросы просьба задавать дежурному юристу.

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Обременение земли: 7 основных видов и порядок их регистрации

Найдя в продаже подходящий вам земельный участок, не спешите оформлять его покупку. Сначала необходимо проверить, отсутствуют ли у этой земли обременения. Наличие подобных «грузов» может испортить вам радость приобретения, а в некоторых случаях даже лишить купленной земли. Как узнать обременение земельного участка и что представляет собой подобное обременение, вы можете узнать в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Что такое обременение земельного участка?

Обременение земельного участка — это наличие запрещений и условий, которые ограничивают использование своего участка. Так бывает, когда наши права на землю ограничиваются правами кого-либо другого. Эти ограничения не снимаются и при смене собственника.

Под обременением земельного участка могут подразумеваться:

  • ограниченное разрешение на пользование (в частности, запрет располагать фабрики и заводы в охранных зонах);
  • предоставление земли для частичного использования другим лицам (сервитут);
  • ограниченное право распоряжаться землей (например, ипотека).

Пошаговая инструкция по продаже квартиры с обременением и пакет необходимой для этого документации — в этой статье.

Законодательное регулирование обременений земли

Земельный кодекс – вот чем руководствуются в данном случае. Его статья 11.8 рассказывает о том, как возникают обременения:

  • в пункте 2 этой статьи прописаны права на бессрочное и бесплатное пользование участками.
  • пунктом 4 определяются арендные отношения и их договорные условия.
  • пятый пункт устанавливает границы сервитутов внутри участка.

ЗК РФ на местах дополняется такими законодательными документами, как, например, постановления городских советов.

Как продать квартиру, обремененную ипотекой? Ответ содержится в статье по ссылке.

Как налагаются обременения на землю?

Обременение земельного участка — это ограничение, которое налагается на основании:

  • соответствующего случаю закона либо подзаконного акта;
  • договора (например, в случае долгосрочной аренды или ипотеки)
  • судебного решения (например, арест или публичный сервитут).

Виды обременений земельных участков

  • обременение земельного участка сервитутом – ограниченное вещное право;
  • долгосрочная (более одного года)аренда. Может иметь как платный, так и безвозмездный характер, однако в любом случае закрепляется договором. Арендное обременение действует до окончания прописанного в договоре срока;
  • ипотека под земельный участок – способ обеспечения исполнения обязательств;
  • концессия. Собственник земли передает концессионеру право целевого использования участка за определенную плату. Отличается наличием конкретной цели – например, для постройки здания концессионером с целью ведения бизнеса;
  • арест земли судебной инстанцией;
  • доверительное управление – договорное обязательство. Использует участок управляющий, временно поставленный для этого владельцем земли;
  • изъятие земельного участка – крайняя мера, используемая государством в заповедных и санитарно-защитных зонах.

Обременение земельного участка сервитутом

Любой гражданин может обременить ваш участок сервитутом, если, например, на свой участок он может пройти только через ваши владения. Если вы откажетесь составлять соглашение о сервитуте в подобном случае, сосед имеет право добиться сервитута и через суд.

Ситуации, когда сервитут может потребоваться:

  • местным жителям нужен проход или проезд по вашему участку (например, к реке или озеру);
  • нужно пасти скот на вашей земле или проходить через нее;
  • прокладываются (ремонтируются) линии электропередач, канализации или водопровода.
  • бывают и иные (подобные этим) нужды других людей.

Как снять обременение с недвижимости и что для этого необходимо, вы можете узнать здесь.

В иды сервитутов:

  1. Частный– устанавливается соглашением. Чаще всего – между соседями.
  2. Публичный – устанавливается нормативным актом местной или федеральной власти.

Сервитутом федерального уровня, в частности, является право каждого гражданина находиться на лесной территории (но права на использование ресурсов леса этот сервитут не дает: рубить деревья нельзя).

При этом собственнику могут выплачивать денежную компенсацию за эти ограничения.

Ипотека под земельный участок

Земельный участок может выступать гарантом обязательств по кредиту своего владельца.

Если кредит выплатить нечем, такой участок продадут, а полученными от продажи средствами погасят ссуду. Если обремененный ипотекой участок купят с дозволения банка, то обязательства по ипотеке лягут на плечи новоиспеченного собственника. Даже если он об этом не знает.

Погасить ипотечное обязательство можно либо при совместном заявлении на это залогодержателя и залогодателя, либо решением суда.

Право постоянного бессрочного пользования земельным участком: что это такое и как получить такое право, вы можете прочесть по ссылке.

Обратите внимание:

  1. Предметом ипотеки может служить не только право собственности, но и долгосрочная аренда. В последнем случае требуется согласие на это собственника земли.
  2. Ипотека разрешается и в отношении государственных и муниципальных земель, если кредит берется для строительства жилья.
  3. Земля под ипотекой не может быть меньшей площади, чем установленная для этого вида землепользования норма.

Что такое арест земли?

Арест земли

Налагается только судом. Арест земли обеспечивает исполнение судебного решения. Обычно арестуют участок при наличии непогашенного долга. При наличии у налоговых органов предположений, что должник может скрыться или продать свою землю, прокурор разрешает налоговикам «заморозить» участок.

Арест земельного участка – единственный вид обременения, который делает незаконными все сделки с данным участком. Все остальные разновидности ограничений разрешают продавать и дарить землю: новый владелец принимает участок вместе с его обременениями.

Арест же – абсолютное препятствие. Сделку с арестованным участком нельзя зарегистрировать вообще. Арест снимается тем же судом.

Как узнать, есть ли обременение на земельный участок?

Чтобы при приобретении земельного участка избежать неприятных сюрпризов, загляните в свидетельство о праве собственности нынешнего владельца. Информация о наличествующих обременениях там должна отражаться.

Можно, не тревожа собственника, лично обратиться в Росреестр с заказом на получение выписки из ЕГРП по конкретному участку. Для этого достаточно знать адрес земли или ее кадастровый номер. В полученном документе, среди прочего, указываются и обременения данного участка. Выписка пригодится и позднее, при регистрации сделки.

Заказать эту выписку можно и онлайн. Получение данной информации абсолютно бесплатно.

Регистрация обременений

Происходит обычно по инициативе собственника. Если же нет, то владельца земли обязательно уведомляют. Таким образом, обязательно наличие уже зарегистрированного права собственности. Без этого регистрация обременений невозможна.

Что такое земли сельхозназначения и как их можно использовать — читайте в публикации по ссылке.

Таблица: Стоимость государственной регистрации обременений на землю.

Бесплатно регистрируются:ограничение прав на земли, которые используют северные оленеводы;

  • наложение арестов;
  • ипотека, которая возникает на основании закона;
  • снятие обременений.

Пошаговая инструкция по приватизации гаража и земли под гаражом в гаражном кооперативе содержится тут.

Читайте так же:  Подача жалобы в административном порядке

Продавец при заключении с вами договора обязан предупредить о всех правах на данную землю третьих лиц.

Если это указание закона будет проигнорировано, вы получаете полное право требовать либо уменьшения цены участка, либо расторжения нечестного договора и возмещения причиненных вам убытков. Но все же лучшим вариантом действий остается заранее проверить юридическую чистоту участка от всех возможных обременений.

Нужно ли учитывать обременения и ограничения права на земельный участок и сервитуты? Ответ содержится в следующем видео:

Виды обременения недвижимости, и как они ограничивают собственника в правах

(Возможность совершения сделок с недвижимостью, находящейся в ипотеке, аренде, доверительном управлении, под арестом, полученной по ренте или в опекунстве)

Под обременением недвижимости понимается такая ситуация, при которой ее хозяин вынужден действовать или наоборот отказаться от совершения ряда действий под влиянием определенных условий и требований. Обременение в целом накладывает на возможность распоряжения объектом недвижимости некоторые ограничения. Иными словами, если над недвижимостью установлено какое-либо обременение, то собственник такого объекта уже не может реализовывать свои права относительно него в полном объеме. Одновременно с этим, в результате обременения ряд прав на недвижимый объект могут возникнуть и у лиц, которые его собственниками не выступают.

Законодательство выделяет несколько видов обременения недвижимости, в частности это:

  • ипотека, при которой приобретенная недвижимость находится в залоге кредитора до погашения её стоимости;
  • аренда, при которой имущество фактически арендатору не принадлежит, но используется для получения прибыли;
  • арест, как ограничение права пользования принадлежащего имущества;
  • рента, предусматривающая пожизненное содержание взамен предоставления права собственности;
  • опека и попечительство, ограничивающие право распоряжения имуществом некоторых категорий граждан;
  • сервитут, предоставляющий право ограниченного пользования чужой недвижимостью;
  • включение объекта в перечень культурных памятников, обязывающее поддерживать недвижимость в исправном состоянии;
  • доверительное управление недвижимостью, при которой предоставляется право совершения сделок с недвижимостью в интересах собственника.

Ипотека. На сегодняшний день, пожалуй, самым распространенным видом обременения выступает ипотека. Её суть, как обременения, обусловлена тем, что пока полностью не будет погашен кредит, выданный на приобретение жилья, объект считается фактически принадлежащим банку. Он находится у него в залоге. Однако право собственности у заемщика возникает на жилой объект сразу после оформления по всем правилам сделки купли-продажи. Распоряжаться объектом собственник может. Но его полномочия по распоряжению ограничиваются лишь возможностью регистрироваться в этом объекте, регистрировать по своему усмотрению в нем любых других лиц. Такие сделки с объектом, как сдача его в наем, передача в безвозмездное пользование и, конечно, купля-продажа могут совершаться исключительно с согласия банка. Банк сам определяет порядок, по которому должно происходить согласование таких сделок. Права собственника жилища, приобретенного в ипотеку, регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.02.1998 г.

Рента. На рынке жилой недвижимости получил распространение такой вид прав на объект, как рента, дающая возможность пожизненного содержания. Заключив сделку такой ренты, приобретатель жилого помещения или дома обретает статус его собственника, но при этом за прежним собственником сохраняется право проживания в нем. Вместо денег за покупку объекта новый собственник должен регулярно в силу этого договора платить ренту, представляющую собой оплату лекарств, продуктов, иных платежей, в которых заинтересован прежний владелец. Необходимость уплачивать ренту, ежемесячный размер которой не устанавливается меньше МРОТа, сохраняется до того из моментов, пока получатель ренты не умрет. Только после этого объект может считаться перешедшим в полное распоряжение нового владельца. Чтобы сдать внаем, продать объект или заложить его в качестве залога в банк, необходимо от получателя ренты получить нотариально оформленное согласие. Обременение с объекта может быть снято лишь тогда, когда новый собственник сможет в регистрационную службу предоставить свидетельство о смерти того, кому он выплачивал ренту. Законодательные основы пожизненного содержания с иждивением на основании передачи права собственности на жилье определены Главой 33 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

Опека и попечительство, как виды обременения, актуальны тогда, когда права на недвижимый объект имеются у малолетних, несовершеннолетних или лишенных дееспособности граждан. Любую сделку с объектом можно совершить в таком случае лишь при согласии, полученном от органа опеки. Такая процедура направлена на обеспечение сохранности интересов указанной категории граждан. Особенности обращения с недвижимым имуществом подопечного определены Федеральным законом «Об опеке и попечительстве» 48-ФЗ от 24.04.2008 г.

Доверительное управление может осуществляться в отношении объекта недвижимости, в случае заключения соответствующего договора доверительного управления таким имуществом. Такой договор направлен на передачу объекта во владение и управление другому лицу на определенный срок. Получившее в управление недвижимость лицо именуется доверительным управляющим. У него при заключении такого договора возникает обязанность управлять недвижимостью строго в интересах учредителя, то есть того, кто недвижимость предоставил. Иногда по договору доверительного управления выгодоприобретателем становится иное лицо, которое к переданной недвижимости какого-либо отношения не имеет. Доверительное управление подлежит государственной регистрации как вид обременения. Данная регистрация накладывает определенные трудности в плане возможности расторжения этого договора. Ограничения в правах появляются у собственника недвижимости, а не у доверительного управляющего. У последнего, наоборот, в связи с заключенным договором появляются новые возможности. Доверительное управление недвижимым имуществом осуществляется в соответствии с Главой 53 ГК РФ.

Аренда. К обременению недвижимости относится и договор аренды. Аренда, в соответствии с Главой 34 ГК РФ определена как договор, по которому собственник недвижимого объекта (арендодатель) передает его другому лицу (арендатору) за плату в пользование и распоряжение на определенных условиях. Договор аренды подлежит государственной регистрации при сроке аренды более года. У арендатора появляется возможность при согласии арендодателя передать объект в субаренду, что делается почти всегда с целью извлечения прибыли. Собственник же имущества теряет возможность использовать объект в своих собственных интересах и целях. В этом, собственно, и заключается смысл аренды, как обременения.

Сервитут. Часто обременным объект недвижимости, например, участок земли оказывается под влиянием чужого права. Законодательные основы такого обременения определены в статье 274 ГК РФ, а соответствующее право называется «сервитут». Другими словами сервитут дает другому лицу или лицам право ограниченного пользования участком, у которого имеется собственник. Чаще всего сервитут над участками устанавливается для обеспечения возможности прохода либо проезда. Обременение в виде сервитута может накладываться, когда появляется необходимость прокладки коммуникаций, водопроводных и прочих систем, если при этом они пролегают через чью-то частную собственность. Сервитутом обременяются и здания. Различают публичный сервитут, а также частный его вид. И любой из собственников недвижимости при необходимости вправе требовать от соседей установления сервитута для объективных нужд. Сервитут подлежит обязательной регистрации. Практически всегда сервитут является нежелательной для собственника мерой и поэтому, как правило, такой спор разрешается через суд и обременение устанавливается соответствующим решением судебного органа.

В завершении следует отметить, что наличие обремения на недвижимость, как правило, не означает невозможность совершения сделок с такой недвижимостью. Однако при этом, в некоторых случаях при продаже имущества обязательства, связанные с обременением также перейдут к новому собственнику, а в случаях превышения полномочий такая сделка может быть признана ничтожной или оспорена в суде.

Читайте так же:  Компенсация за неиспользованный отпуск

Обременение земельного участка

Земля может находиться в частной собственности граждан и использоваться в соответствии с ее целевым назначением. Права собственности предполагает безграничные возможности в распоряжении своим земельным наделом.

В определенных законодательством ситуациях государственные органы власти или иные инстанции и учреждения могут ограничить права собственника в пользовании своей землёй.

Обременение земельного участка может осуществляться в нескольких формах и всегда не дает собственнику возможности совершить сделки с землёй без одобрения инстанции, наложившей обременение.

Наличие ограничений обязательно фиксируется документально в органах учета и регистрации недвижимости. При окончании действия оснований, по которым обременение возникло, ограничение может быть снято по заявлению собственника по строго регламентированной процедуре.

Понятие обременения земли

Что такое обременение земельного участка, точно не указано в Земельном Кодексе РФ. Определение данного понятия ранее существовало в упразднённой ст. 1 нормативно-правового акта – ФЗ № 122.

Согласно данной норме, обременение земельного участка – это запреты и ограничивающие условия, которые мешают собственнику реализовать свои права на владение, пользование и распоряжение земельным участком.

В отношениях обременения обычно выступает третья сторона, которая и накладывает ограничения для защиты своих интересов. Право собственности при этом на участок сохраняется за владельцем земли. Он лишь перестаёт иметь возможность заключать определенные сделки без предварительного одобрения третьей стороны.

Обычно действие обременения ограничено определённым сроком или конкретными условиями, при наступлении которых ограничения отменяются.

Права собственника при возникновении обременения могут быть ограничены нормами законодательства, решениями суда или договорами, на основании которых оформлено право собственности на землю.

Порядок обременения земли регламентирован нормами ГК РФ и ЗК РФ, ФЗ № 102 и № 218, Приказом Министерства экономического развития № 378 и другими подзаконными актами.

Обременение земли стоит отличать от ограничений ее эксплуатации. Ограничения устанавливаются для защити прав и чужих интересов граждан, общества или самого государства. Возникнуть они могут только в силу закона.

В каких формах может выступать обременение?

Виды обременений довольно разнообразны, их существует несколько форм. Какие обременения могут быть наложены на земельный участок, модно понять, обратившись к нормам ГК РФ и ЗК РФ.

Итак, обременение земли возможно в следующих формах:

Сервитут частный и публичный по законодательству может предполагать денежную компенсацию собственнику за ограничение его в правах на землю.

Иногда запрет и обременение на землю может возникать на основании особого статуса объекта недвижимости, расположенного на земельном участке. Например, если на участке располагается объект исторического наследия, на землю автоматически накладываются определенные ограничения на ее использование.

Дополнительные ограничения

Выше были обозначены основные ограничительные меры. Обременение может возникнуть и при определённом статусе участка земли или особыми обстоятельствами его использования.

В дополнительных формах обременение может выступать в виде:

  • налогового залога при добровольном обращении собственника для получения отсрочки по платежам;
  • нотариальный запрет на отчуждение земли;
  • ограничения, действующие в специальных зонах;
  • обременение в силу проведения коммуникаций.
  • На особо охраняемых землях действия владельца земли должно быть строго согласованы с местными органами власти. Например, высадка деревьев, организация мусорных баков, проведение дорожных работ не должны осуществляться в зоне более 5 метров от прохождения магистралей.

    Откуда можно узнать об обременении?

    Многих интересует вопрос, как узнать обременения земельного участка, и можно ли получить соответствующую информацию в режиме онлайн?

    Существует несколько способов получения таких сведений:

    • личное посещение Росреестра;
    • личное посещение отделения МФЦ;
    • направление запроса через интернет на портале Госуслуг — https://www.gosuslugi.ru/.

    Любое обременение вступает в законную силу только после его регистрации в Росреестре.

    Регистрация обременения происходит автоматически или через подачу заявления. Все сведения об ограничениях фиксируются в ЕГРН, информацию откуда может получить любой желающий. Она находится в свободном доступе.

    Одним из нескольких способов собственник может проверить земельный участок по кадастровому номеру на обременение или по адресу его месторасположения. Информация подобного характера доступна всем пользователям для прозрачности заключения сделок с недвижимостью.

    Потенциальный покупатель всегда может проверить существующие на земле ограничения перед совершением той или иной сделки. Даже если наличие обременения не влияет на возможность отчуждения объекта, оно существенно повлияет на его рыночную цену.

    Легче всего запросить выписку из ЕГРН на сайте Росреестра удаленно — https://rosreestr.ru/site/. Пользователь будет иметь право получить электронную или бумажную выписку из реестра. За электронную выписку придётся заплатить пошлину в размере 300 рублей, за бумажную – 750 рублей.

    Узнать обременения по кадастровому номеру через публичную кадастровую карту будет нельзя. Она не содержит таких сведений.

    Специальная справка об отсутствии обременения на земельный участок законодательством не предусмотрена. В роли такого документа, отражающего все имеющиеся обременения, в 2019 году выступает именно выписка из ЕГРН.

    Процедура снятия обременения

    Пока обременение на участок существует, свободно распоряжаться им собственник не может. Поэтому именно он больше всего заинтересован в том, чтобы как можно раньше снять обременение со своей земли. Осуществляется эта процедур, как правило, именно по заявлению собственника, поданному им в Росреестр.

    Процедура снятия в зависимости от формы существующего обременения может быть осуществлена в нескольких формах:

  • в результате отмены нормативно-правового акта, на основании которого обременение возникло;
  • расторжение соглашения о частном сервитуте;
  • истечение срока, на который было введено действие обременения;
  • исполнение обязательства по ипотеке или погашение долга при аресте;
  • вынесение судебного акта, аннулирующего обременение.
  • Обычно прекращается обременение именно после окончания срока, на который оно было введено. Например, участники частного сервитута в любой момент времени вправе отменить его действие и снять обременение с земли. Если запрет действует на основании судебного акта, отмена запрета также будет решаться в суде на основании нового иска.

    Отмена сервитута в принудительном порядке и аннулирование обременения возможны в ряде случаев:

    1. Несоблюдение или нарушение условий сервитута – сроков или порядка перечисления компенсации, осуществление препятствий для свободного пользования другими частями земли.
    2. Нарушение норм законодательства.
    3. Аннулирование оснований для сохранения сервитута.

    Основания возникновения сервитута могут исчезнуть, если, к примеру, будут перенесены линии коммуникаций или будет обустроена новая дорога для доступа к другим земельным участкам.

    Для снятия обременения с ипотечного жилья собственник обязан предоставить в Росреестр выписку из банка о полном погашении долга и платежное поручение, подтверждающее перечисление денежных средств.

    Судебный арест, который был наложен на основании постановления сотрудников ФССП, может быть отменён, если будут доказаны процессуальные нарушения в его утверждении. Арест в виде обеспечительной меры будет снят автоматически после положительного завершения процесса.

    Не важно по какой причине возникло обременение: из-за ипотеки, ареста или сервитута. В любом случае собственнику придётся подавать соответствующее заявление в Росреестр вместе с документами, подтверждающими законность и обоснованность снятия ограничений.

    Читайте так же:  Судебная практика по программе молодая семья

    Как продать землю с обременением?

    По ст. 37 Земельного Кодекса страны продать землю, находящуюся под обременением, можно за исключением случаев ареста и запрета на регистрационные действия. При продаже ипотечного жилья нужно получить разрешение от залогодержателя – банка.

    Сведения о наличии обременения при этом должны быть прописаны в договоре между сторонами. Не стоит пытаться утаить такие сведении от покупателя земли.

    Если продавец утаит сведения об обременении, покупатель будет иметь право расторгнуть договор, получить от продавца денежную компенсацию или просто скидку по сделке.

    Чтобы не купить «кота в мешке», лучше заранее самостоятельно проверить землю на наличие обременений следующими способами:

    [1]

    • предварительно заказать по объекту выписку из ЕГРН;
    • не заключайте сделку, если Вам предоставляют только копию свидетельства о праве собственности;
    • информацию о расположении участка в охранной зоне нужно дополнительно запрашивать в администрации района, поскольку она не отражается в выписке ЕГРН.

    Свидетельства о праве собственности на землю сейчас не выдаются, но ранее выданные экземпляры продолжают действовать. Если продавец отдаёт только копию свидетельства и не может выдать свежую выписку из ЕГРН, скорее всего земля находится под обременением. Не стоит покупать такой земельный участок.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Обременение земли предполагает ряд ограничений на право собственности ее владельца. Обременение обязательно должно быть зарегистрировано в Росреестре и там же снято при аннулировании оснований для его дальнейшего действия.

    Обременение земельного участка. Сервитут, залог, долгосрочная аренда

    (Обязательства по предоставлению права использования земельного участка лицу, не являющемуся собственником данного участка)

    Обременение земельного участка – это определенные ограничения права собственности. Наиболее распространенными обременениями являются:

    [3]

    • сервитут;
    • залог, в том числе, ипотека;
    • аренда на срок более одного года;
    • арест, наложенный судебным решением.

    Обремененный участок можно получить различными путями:

    • по воле собственника,
    • против воли собственника на основании судебного акта,
    • при получении наследства,
    • по договору купли-продажи при переходе права собственности к новому владельцу. Почти все обременения допускают продажу участка, и по закону новый владелец рискует купить обремененную недвижимость.

    Сервитут – это право лимитированного пользования чужим (обычно соседним) участком. Он бывает частным и публичным. Частный сервитут устанавливается для конкретного физического или юридического лица. Публичный сервитут устанавливается правовым актом для неограниченного круга лиц.

    Примерами такого ограниченного права пользования могут быть:

    • проход или проезд через соседний участок,
    • установка, ремонт и/или использование инженерно-технических объектов (электрические кабели, водопровод и т.д.),
    • размещение межевых знаков,
    • проведение дренажных работ.
    • расположение участка в пределах водоохранной зоны и защитной прибрежной полосы.

    Сервитут может быть срочным или бессрочным. Любые виды сервитутов (частные и публичные, срочные и бессрочные) должны быть зарегистрированы в реестре недвижимости (статья 23 ЗК РФ; статья 52 федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости)).

    Публичные сервитуты устанавливаются в интересах властных органов или местного населения для решения задач, связанных с обеспечением государственных или общественных нужд, без постоянного или временного занятия земельных участков. Публичные сервитуты возможны только с учетом результатов общественных слушаний.

    Публичные сервитуты обычно не предполагают никакой компенсации за причиняемые собственникам земли неудобства. Только если обременение значительно осложняет эксплуатацию участка, собственник может потребовать деньги от властного органа, установившего сервитут. Размер платы может быть указан в нормативно-правовом акте, на основании которого установлен публичный сервитут. Если вопрос об оплате не решен путем переговоров, собственник обремененного участка вправе обратиться в суд для определения размера и порядка выплаты компенсации.

    Несогласные собственники участка, обремененного публичным сервитутом, могут защищать свои права в судебном порядке.

    Установление частного сервитута

    Получить право ограниченного пользования можно только в случае, если проблему нельзя решить другим способом. Потребовать установления сервитута может собственник соседнего участка или лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования (статья 274 ГК РФ). Иные основания права пользования землей не дают владельцу такого права. Например, установления сервитута не может потребовать арендатор участка.

    Лицо, требующее для себя право ограниченного пользования, может договориться с собственником близлежащего участка, заключив с ним соответствующий договор на платной или безвозмездной основе.

    Если собственник обремененного участка сменился, договор сохраняет свое действие. Он может быть прекращен лишь в двух случаях:

    • отпали основания для обременения (например, построена дорога, которой можно пользоваться в обход обремененного участка),
    • сервитут препятствует пользованию собственником своей землей.

    Установление сервитута через суд

    Если договориться не получается, нужно обращаться в суд с исковым заявлением, в котором указывается, в частности, факт обращения к соседу с просьбой установить сервитут и невозможность достичь соглашения по этому вопросу. Причину, по которой соглашение не достигнуто, тоже нужно указать. Например, сосед не захотел обременять свой участок или не удалось договориться по вопросу оплаты сервитута. Тогда сервитут регистрируется на основании судебного решения, которым может быть определен размер и порядок оплаты.

    Аренда – это предоставление за плату имущества нанимателю во временное владение и пользование (статья 606 ГК РФ). При этом все, что наниматель получит в результате пользования участком (например, плоды растений), станет его собственностью.

    Долгосрочный договор аренды, заключенный на срок более одного года, считается обременением, потому что он регистрируется в Росреестре (статья 26 ЗК РФ). Бывает, что недвижимость может быть обременена сразу несколькими ограничениями. Например, она может сдаваться в аренду после взятия ипотеки или внесения ее в качестве залога. Впрочем, такие ситуации больше характерны для сделок с квартирами.

    Нужно иметь ввиду, что можно не регистрировать (статьи 610, 621 ГК РФ, п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59)):

    • договор, заключенный или продленный на неопределенный срок, так как стороны могут в любое время могут его расторгнуть;
    • договор, продленный на новый срок на прежних условиях, так как на него распространяются правила о соглашениях, заключенных на неопределенный срок.

    В таких обстоятельствах не стоит бояться покупать землю, потому что собственник может отказаться от договора аренды в любое время, предупредив об этом арендатора за три месяца.

    Земельный участок, как и другую недвижимость, можно заложить по договору ипотеки. Правила об ипотеке земли установлены гл.XI Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и статьей 53 Закона о регистрации недвижимости.

    Чтобы заложить землю, находящуюся в совместной собственности супругов или в долевой собственности родственников, прежде из него должна быть выделена доля лица, собирающегося брать ипотеку.

    Заложить участок в ипотеку вправе не только его собственник, но и арендатор в пределах срока аренды с согласия собственника (в том числе, муниципалитета).

    Читайте так же:  Досудебная претензия о возврате денежных средств — образец

    Статья 65 указанного закона прямо предусматривает право строительства на заложенном участке. При этом залог распространяется как на саму землю, так и на любые здания и сооружения на ней.

    Согласно статье 80 федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» арест накладывается судебным приставом-исполнителем для обеспечения исполнения имущественного взыскания на основании решения суда, в соответствии с которым обычно должник обязан выплатить взыскателю деньги. Случается, что на банковских счетах нужной суммы у должника нет. Тогда необходимая сумма может быть получена через продажу его имущества. Чтобы предотвратить вывод имущества из собственности должника и обеспечить его сохранность, применяется арест.

    Также арест используется в качестве обеспечительной меры в судебных разбирательствах (статья 91 АПК РФ, статья 140 ГПК).

    Арест означает запрет на распоряжение землей путем совершения сделок купли-продажи, дарения, раздела земли и т.д. Росреестр не станет регистрировать договоры в отношении арестованного участка. В исключительных случаях собственник ограничивается в праве пользования землей или лишается своего участка. Такие действия пристава, как ограничение права пользования и изъятие, тоже относятся к аресту.

    Пристав может арестовать землю, даже если ее стоимость выше суммы долга, когда у должника нет другого имущества или оно малоликвидно (пункт 41 Постановления от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»).

    Кроме того, арест может быть обращен на землю, находящуюся в ипотеке. Чаще всего это происходит в результате обращения в суд банка, в котором был получен кредит.

    Установление обременения земли почти всегда доставляет определенные неудобства собственнику или покупателю участка. Самый неприятный вид ограничения – это арест, потому что при нем невозможен переход права собственности, но опытный юрист может помочь снять обременение через суд.

    Все остальные ограничения допускают переход собственности, но они вместе с правом на землю переходят к новому собственнику. Поэтому, приобретая участок, следует попросить продавца запросить правоустанавливающие документы в Росреестре, из которых можно узнать нужную информацию. Если окажется, что земля обременена, нужно обратиться к юристу, чтобы узнать, вправе ли будущий собственник использовать участок для своих целей. Возможно, проблема будет разрешима после покупки. К примеру, юрист знает, как обосновать иск о переносе линии электропередач, чтобы суд его удовлетворил.

    [2]

    Статья подготовлена специально для

    юридической компании «Эра права»

    25 января 2017 года

    Рекомендуем также ознакомиться:

    ©

    Исключительные права на данную публикацию принадлежат ООО «Эра права». Полная или частичная перепечатка или иное распространение публикации допускается только с обязательным указанием имени автора (при наличии) и наименования правообладателя, а при размещении в сети Интернет, — с гиперссылкой на сайт правообладателя

    Обременение недвижимого имущества: о чем нужно знать собственнику

    Законный собственник недвижимого имущества волен распоряжаться принадлежащим ему объектом так, как ему угодно – продавать, закладывать, дарить, сдавать внаем. Обременение недвижимости ограничивает для собственника возможность свободно распоряжаться объектом. Это не значит, что все сделки в отношении такой недвижимости незаконны. Однако их совершение невозможно без соблюдения ряда требований, которым мы и посвятим этот материал.

    Общая информация об обременениях

    Для начала разберемся, что такое обременение объекта недвижимости. Под обременением принято понимать статус объекта, при котором распорядительные или иные права собственника недвижимости в той или иной мере ограничены в интересах третьих лиц.

    Как правило, обременение – это мера обеспечения, которая гарантирует заинтересованному субъекту, что собственник недвижимости исполнит взятое имущественное обязательство. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218 “О государственной регистрации недвижимости” (далее – ФЗ № 218) предусматривает, в частности, такие виды обременения на недвижимость, как:

    • ипотека – квартира в залоге у банка и не может быть реализована без его ведома ( Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) “Об ипотеке (залоге недвижимости)” , далее – ФЗ № 102);
    • рента – переход права собственности на жилье обязывает нового владельца выплачивать бывшему собственнику рентные платежи ( глава 33 ГК РФ );
    • арест – мера принуждения, исключающая возможность отчуждения имущества должника ( Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ “Об исполнительном производстве” , далее – ФЗ № 229);
    • аренда – обязывает собственника передать объект во временное пользование третьему лицу ( глава 34 ГК РФ ).

    Важно помнить, приобретая недвижимость с обременением, что это ограничение может иметь разный состав, характер и правовую природу.

    Как узнать о наличии обременений

    Так как обременения сужают права собственника, в том числе и на продажу квартиры, для обеспечения юридической чистоты совершенных сделок важно удостовериться в отсутствии таких ограничений.

    Все обременения, согласно ст. 9 ФЗ № 218 от 13.07.2015 , вносятся в общий реестр недвижимости (ЕГРН), который носит публичный характер. Это значит, что все сведения общедоступны и любое заинтересованное лицо может проверить наличие у продавца права собственности на объект недвижимости или наличие обременений на конкретном предмете продажи.

    Сделать это можно двумя путями:

      обратиться в местное отделение Росреестра или МФЦ с запросом о предоставлении сведений из ЕГРН. Правила подачи такого запроса, порядок предоставления содержащихся в ЕГРН сведений, необходимые документы и прочие особенности определены Порядком, утв. Приказом Минэка № 968 от 23.12.2015 ;

    Кто вправе обременить недвижимость

    Как упоминалось выше, обременение всегда накладывается в интересах третьих заинтересованных лиц. Как правило, наложить обременение на недвижимость могут те, в отношении кого у собственника есть непогашенные имущественные обязательства.

    Логично предположить, что в зависимости от обязательства может отличаться не только форма обременения, но и лицо, в чьих интересах распорядительные ограничения будут накладываться. Так, заинтересованной стороной, которая вправе подавать заявление о регистрации обременения, обычно выступает:

      По договорам ипотеки, залога, прочим кредитным договорам – кредитор. Ограничение является гарантией того, что кредитор сможет вернуть предоставленный заем, в том числе за счет обремененной недвижимости.

    Сам собственник тоже может инициировать введение ограничительных мер. Но кто бы ни был инициатором, перед тем, как сделать обременение, он должен иметь на руках оформленное должным образом соглашение, порождающее обязательства собственника. Нужны и другие документы. Предлагаем подробнее остановиться на процедуре регистрации ограничений.

    Где и как зарегистрировать обременение на недвижимость

    В соответствии с требованиями ГК, любая из вышеописанных сделок ( ипотека , аренда , рента и так далее) подлежит госрегистрации. Если регистрация обременения недвижимости не производилась, обременения теряют всякий смысл – без фиксации в ЕГРН они фактически не существуют.

    Поэтому лицо, заинтересованное в наложении ограничений, после заключения соответствующей сделки должно обратиться в отделение Росреестра, чтобы обременения заработали на практике.

    Правила, по которым Росреестр регистрирует ограничения, определены положениями ФЗ № 218 от 13.07.2015 , Приказом Минэка № 883 от 26.11.2015 , Приказом Минэка № 920 от 08.12.2015 и другими нормативно-правовыми документами.

    Общий порядок регистрации обременений выглядит следующим образом:

    1. Стороны подписывают соответствующий договор, по которому у владельца недвижимости возникает обязательство.
    2. Стороны собирают пакет документов, нотариально удостоверяют сделку, уплачивают госпошлину за регистрацию (госпошлина за регистрацию обременения в 2019 году составляет 2 тыс. рублей для физлиц и 22 тыс. рублей – для организаций).
    3. Стороны или одна из них обращаются в ближайшее отделение Росреестра, в том числе через отделения МФЦ, с заявлением установленной формы. Заявление можно подать в электронной форме через сайт Госуслуги .
    4. Регистратор удостоверяется, соответствуют ли документы требованиям ст. 21 ФЗ № 218 , после чего вносит необходимые сведения в ЕГРН. Обычно регистрация осуществляется в течение 7 дней с момента приема документов.
    5. Заявитель получает на руки договор с отметкой о его государственной регистрации и выписку из ЕГРН, содержащую сведения о возникших в результате обременениях.
    Читайте так же:  Профкаркасмонтаж. акт приема передачи материальных ценностей образец простой

    Документы для Росреестра

    Главным документом, на основании которого осуществляется госрегистрация, является заявление о ее проведении. Оно подается в форме, установленной Приложением № 1 к Приказу Минэка № 920 .

    В соответствии с п. 4 ст. 18 ФЗ № 218 от 13.07.2015, к такому заявлению прилагаются следующие документы для наложения обременения на квартиру:

    • копии паспортов заявителей;
    • минимум 2 экземпляра договора, на основании которого возникает обременение;
    • документы, подтверждающие право собственности владельца на обременяемую недвижимость;
    • при необходимости – документы на недвижимость (кадастровый паспорт и другие);
    • квитанция об уплате госпошлины.

    Если все деловые бумаги соответствуют требованиям, установленным ст. 21 ФЗ № 218, сотрудник канцелярии обязан производить регистрацию лишь на основании представленного пакета документов.

    Переход обременения к новому собственнику

    Наличие обременения порождает ограничения для собственника в отношении его права пользования, владения и так далее. Это не означает, что обремененная недвижимость не может быть продана или иным образом отчуждена в пользу третьих лиц. У этой процедуры лишь есть некоторые особенности, о которых мы расскажем ниже.

    Как обременения ограничивают права собственника

    Поскольку законодательство предусматривает разные формы обременения недвижимости и у каждой из таких форм собственная правовая природа, степень ограничения прав собственника будет иметь разный характер. В зависимости от основания, на котором они возникают, отличаются и ограничения.

    Так, если речь идет о договорных финансовых обязательствах – ипотеке, залоге или ренте, – наложенные обременения ограничивают собственника в его распорядительных правах. Владелец теряет право свободно распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью, сохраняя лишь право владения недвижимостью и право ее полноценного использования (если иное не указано в соглашении между сторонами).

    В данном случае распорядительные права владельца ограничены необходимостью их санкционирования со стороны заинтересованного лица. Для отчуждения такой недвижимости потребуется согласие залогодержателя/получателя ренты/кредитора.

    Этого нельзя сказать о случаях ареста недвижимости. Будучи принудительной мерой обеспечения исполнения, арест, согласно п. 4 ст. 80 ФЗ № 229 от 02.10.2007 , исключает возможность распоряжения, а иногда и использования арестованной недвижимости до тех пор, пока обязательство не будет исполнено в полной мере.

    Арестованная недвижимость может стать предметом для обращения на нее взыскания – она может быть описана и продана для погашения долга.

    Аренда или доверительное управление – случаи принципиально иного характера, так как они порождают обременения лишь в той мере, в какой их собственник добровольно передал другой стороне.

    Так, арендатор, получая на возмездной основе право использования объекта недвижимости, имеет право на ограничение такого права у владельца объекта. Сдавая имущество в аренду, собственник теряет право пользования, хотя сохраняет право продать недвижимость.

    Аналогичным образом действует и доверительное управление: передавая имущество управляющему, собственник ограничивает себя в реализации переданных прав.

    Купля-продажа обремененного жилья

    Хотя обременение и ограничивает права собственника, не всегда оно запрещает продавать и, соответственно, покупать обремененную недвижимость. Единственное исключение, когда продать объект действительно нельзя, – это наложение на него ареста. В любом другом случае купля-продажа обремененного жилья возможна.

    Главная особенность: для продажи такого объекта необходимо получить согласие лица, в интересах которого было наложено обременение. Как правило, таким лицом является кредитная организация или залогодержатель.

    Учитывая это, представитель банка или иного лица, в интересах которого наложено обременение, – обязательная сторона переговоров по купле-продаже. Без согласия со стороны банка нотариус не заверит сделку, а Росреестр откажет в регистрации перехода прав на недвижимость.

    Переговоры с залогодержателем важны и при переходе обременения. В общих случаях покупка квартиры в залоге, согласно ст. 38 ФЗ № 102 , приведет к переводу долга на нового владельца жилья.

    Как снять обременение

    Процедура снятия обременения происходит по тем же правилам, что и его наложение. В любом случае снятию должно предшествовать погашение возникшего обязательства или достижение сторонами конкретного соглашения, в том числе если снятию подлежит обременение на недвижимость поручителя. Далее заинтересованная сторона (владелец недвижимости совместно с кредитором) обращается в Росреестр, где подает заявление о погашении обременений.

    Вместе с ним заявители предъявляют:

    • удостоверительные документы;
    • закладную с отметкой о погашении;
    • иные документы, на основании которых ограничительная мера должна быть снята.

    Каких-либо других документов, а также уплаты государственной пошлины не потребуется. Если основания для снятия обременения законны, регистратор рассматривает заявление и в течение 7 дней снимает ограничения.

    Обременения в виде ареста могут быть сняты лишь на основании постановления судебного пристава или решения суда, даже если арест следует считать незаконным.

    Заключение

    Подытоживая все вышесказанное, обращаем ваше внимание на то, что обременение недвижимости:

    • является ограничительной мерой в интересах третьих лиц;
    • подлежит обязательной государственной регистрации, без которой даже формально не действует;
    • ограничивает права собственника, в том числе запрещает отчуждать недвижимость без разрешения заинтересованных лиц (а иногда и даже с таким разрешением), пользоваться ею и так далее.

    Наложение и снятие ограничительных мер осуществляется Росреестром.

    Советы нотариуса: обременение объектов недвижимости: Видео

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

    Источники


    1. Курскова Г. Ю. Политический режим Российской Федерации. Теоретико-правовой аспект; Юнити-Дана, Закон и право — Москва, 2008. — 296 c.

    2. Воронков, Ю. С. История и методология науки. Учебник / Ю.С. Воронков, А.Н. Медведь, Ж.В. Уманская. — М.: Юрайт, 2016. — 490 c.

    3. Старков, О. В. Теория государства и права / О.В. Старков, И.В. Упоров. — М.: Дашков и Ко, 2012. — 372 c.
    4. ред. Яблоков, Н.П. Криминалистика: Практикум; М.: Юристъ, 2011. — 575 c.
    5. Понасюк А. М. Медиация и адвокат. Новое направление адвокатской практики; Инфотропик Медиа — М., 2012. — 370 c.
    Обременение земельного участка сервитут, аренда, ипотека и арест
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here