Подводные камни ипотеки как избежать лишних затрат по кредиту

Важные аспекты на тему: "Подводные камни ипотеки как избежать лишних затрат по кредиту" с профессиональной точки зрения и понятными словами. Все вопросы просьба задавать дежурному юристу.

Как выгоднее досрочно гасить ипотеку: рекомендации для заемщиков

Как выгоднее досрочно гасить ипотеку выясняют добросовестные заемщики, у которых появились свободные средства. Рассчитаться с долгами как можно скорее — хорошее дело, и неважно, желает человек уменьшить размер удорожания, снизить сумму ежемесячной выплаты или сократить срок действия договора. Но следует внимательно изучить условия, чтобы не оказаться в проигрыше.

Подробно о вариантах изменения графика платежей

Варианты изменения графика платежей

В настоящее время многие семьи пользуются услугами финансовых организаций, чтобы улучшить жилищные условия. Общеизвестно, что ипотечный заём оформляется на длительный срок, при этом банком не запрещено вносить оплату с опережением графика.

Для начала требуется внимательно изучить условия договора. В большинстве случаев финансовые организации позволяют досрочно гасить долг, но это должно быть прописано в соответствующем документе.

Тем, кто намерен преждевременно внести определенную сумму в счет погашения задолженности по ипотечному кредиту, следует обратить внимание на пункты договора, где указано:

  • нужно ли ставить в известность сотрудников банка перед погашением внеочередного платежа;
  • какая комиссия предусмотрена;
  • период оплаты — возможно существуют специальные дни для внесения платежа не по графику;
  • минимальная и максимальная сумма взноса;
  • отделение банка, в котором разрешено погашать задолженность.

Важно! Если клиент не обращает внимания на график погашения, осуществляет платежи преждевременно, то это не освобождает его от уплаты обязательного ежемесячного взноса.

Банк назначает дату погашения на каждое 28-е число месяца. Клиент вносит внеочередной платёж 15-го числа, при этом сумма взноса превышает размер обязательного ежемесячного платежа. Несмотря на это, 28-го числа оплату придется повторить, чтобы избежать просрочки и не нарушить условий договора.

Платеж, внесенный не по графику, идет на досрочное погашение, уменьшает общую задолженность по договору. Проценты, начисляемые на сумму долга, как правило, пересчитываются.

График погашения составляется несколькими способами:

  1. Аннуитетный платеж — клиент платит равными частями на протяжении всего срока действия договора. После внесения обязательной ежемесячной суммы, средства распределяются таким образом: одна часть идет на погашение тела кредита (основной суммы долга), другая — гасит начисленные проценты.
  2. Дифференцированный график погашения — это когда основную сумму займа разделяют на равные части, а проценты начисляют на остаток задолженности, как и в аннуитетном графике погашения. Данный способ выплат не совсем удобный, так как платеж в начале срока достаточно большой, но в то же время он выигрывает по размеру удорожания. Если сравнивать одинаковые условия, то первая оплата по дифференцированному графику погашения в среднем на 25% выше аннуитетного.

Заметим! График погашения с аннуитетным платежом используется финансовыми организациями чаще всего.

Существует два варианта изменения графика:

  • сократить срок действия договора путем увеличения платежа либо внесение дополнительных сумм;
  • уменьшить размер платежа, но оставить без изменений срок погашения.

Прежде чем переделывать план погашения задолженности, необходимо определить, какой из способов наиболее выгодный для заемщика:

  • одни желают уменьшить размер удорожания;
  • другие хотят сократить сумму ежемесячной выплаты.

В каком случае выгодно уменьшать срок

Чаще всего уменьшают срок кредита те заемщики, кто оформил ипотеку с аннуитетным графиком погашения. Такие люди, как правило:

  • располагают денежными средствами, т. е. могут вносить оплату большими суммами, а длительный срок выбирают для «подстраховки», мало ли что в жизни произойдет;
  • желают снизить размер переплаты;
  • выплатили более половины долга, стремятся поскорее избавиться от «кредитных уз».

Клиент вносит ежемесячно сумму большую, чем указано в договоре. «Лишние» деньги покрывают часть основной суммы долга, при этом размер обязательного платежа остается прежним.

Ипотека: подводные камни или хитрости банков

Ипотечные кредиты стали не только предметом постоянных шуток, но и частью жизни многих граждан нашей страны. Когда и как правильно брать ипотеку, какие хитрости таят банки выдающие её?

Ситуация с ипотекой в России не идеальна, не смотря на развитие данного рынка услуг, ставки по ипотечным кредитам чаще растут чем падают, банкиры ведут свою политику, а простому обывателю порой очень сложно выбрать лучший для себя вариант ипотечного кредита и не попасть в кабалу к банку.

Мало кто из обычных заемщиков знает, что в ипотечном кредитовании есть три вида процентных ставок: фиксированная (единая на весь срок кредитования), переменная (пересматриваемая банком с некоторой периодичностью), комбинированная (когда ставка фиксируется на первые года кредитного срока, а потом пересматривается в зависимости от меняющихся условий рынка или условий оговоренных в договоре).

Переменная процентная ставка, которая давно используется и популярна в Европе и США, в России пользуется небольшим спросом, так как вызывает слишком много опасений. Такой вид ставки обычно привязывается к таким показателям как: ставка рефинансирования, индекс потребительских цен, индекс MosPrime. Большинство заемщиков предпочитают ипотечный кредит с фиксированной ставкой, которая не требует регулярного анализа и расчетов финансов, тенденций рынка, банковских ставок и т. д.

Просчитать практичность ипотечного кредита не так уж просто, ведь выгодность ставки зависит от многих переменных (срок кредита, первоначальный взнос, условия кредита, возможность смены банка и т. п.). Порой найти верное решение помогает консультация специалиста, но многие заемщики пытаются самостоятельно разобраться в хитросплетениях ипотечного кредитования, возможно изложенная в этой статье информация им пригодиться при принятии не простого решения об ипотеке.

Брать ипотеку специалисты рекомендуют тогда, когда проценты по ипотеке сравнимы с оплатой аренды жилья. Нормой считается, когда ежемесячный платеж по кредиту не превышает 30% от получаемых доходов.

В интернете в настоящее время есть сайты с ипотечными калькуляторами, которые помогут в расчете стоимости кредита и оценке своих возможностей. Помните, что снижение процентной ставки даже на 1 пункт существенно уменьшает ежемесячный платеж и сумму общей переплаты. На сумму переплаты влияет и срок кредита, поэтому не стоит его затягивать. Кроме этого существуют и другие дополнительные риски по кредитам с большими сроками.

Внимательно читайте кредитный договор, особо обратив внимание на пункты Права банка, Обязанности заемщика, где может скрываться большая часть значимых моментов.

Хитрости, со стороны банка, могут ожидать заемщика при взятии ипотечного кредита

1) Различие между ставками озвученными в рекламе и получающимися в реальности.

2) Незаконное взимание банком комиссии за выдачу кредита (ст. 990 ГК РФ). Сюда же можно отнести и комиссии за рассмотрение заявки на кредит. Если обратившийся клиент передумает брать ипотеку в данном банке, а его заявка удовлетворена кредитным комитетом банка, то комиссию оплаченную за рассмотрение заявки ему не вернут.

3) Скрытые платежи за обслуживание кредитного счета. Не беря оплаты за рассмотрение заявки, комиссии за выдачу кредита и предлагая процентную ставку ниже чем другие банки, банк может установить комиссию за обслуживание счета заемщика, которая может обходится ему около 0,5% в год от оставшейся суммы долга.

4) Не раскрытие формулы платежей, бессмысленность досрочного погашения кредита. Не раскрытие формулы платежей особо мешает при желании досрочного погашения кредита или перекредитования в другом банке. Ведь, как правило, основную долю первых платежей по кредиту составляю проценты, которые банк не пересчитывает и не возвращает в указанных выше случаях. Избежать этого можно воспользовавшись кредитом с дифференцированными платежами, а не аннуитетными. Однако при такой схеме платежей досрочное погашение выгодно в самом начале кредитного срока. Возможности и условия, схему досрочного погашения кредита лучше заранее досконально уточнить у сотрудников банка и проверить описание данного условия в договоре.

Читайте так же:  Кто сдает 3-ндфл

5) Оплата услуг нотариуса, которая может удорожить сделку.

6) Условия страховки риска утраты прав на собственность. Не смотря на проверку «юридической чистоты» сделки агентством недвижимости, юристами, службой безопасности банка, некоторые банки требуют заключения договора страхования риска утраты права собственности, который может быть довольно дорогим. Вдобавок, банки зачастую настаивают на заключении данного договора с дружественными им страховыми компаниями, чьи условия могут быть менее выгодны для заемщика, чем услуги других страховых обществ.

[3]

7) Страхование квартиры по только стандартному набору рисков.

8) Договор страхования жизни заемщика и временной нетрудоспособности заемщика. Заключение такого договора имеет смысл при подтвержденной справкой 2-НДФЛ зарплате. К тому же выгодоприобретателем по договору является банк, не смотря на то, что взносы оплачивает заемщик. Ему же банком будут возвращены остатки от страховой сумму после вычета из неё сумм непогашенного основного долга и процентов.

9) Качество риэлторских услуг. Часто имея предварительную договоренность с банком заемщик может пользоваться услугами только «аккредитованных» этим банком риэлторских фирм. Или наоборот, первоначально обратившись в риэлторское агентство, придется воспользоваться услугами ипотечных брокеров состоящих в его штате и оплатить их услуги.

Решив воспользоваться ипотечным кредитом тщательно рассчитайте свои финансовые возможности, досконально ознакомьтесь со всеми документами подписываемыми в процессе сделки, проверьте наличие подводных камней и осознавайте юридические последствия проставления своей подписи в договорах. Выполнение этих условий позволит Вам использовать все выгоды ипотечного кредитования, не обретя «не подъемно тяжелого камня» на шее.

Подводные камни и риски ипотеки

Ипотечный кредит связан с большими деньгами, а возвращать его приходится долго. Неудивительно, что у такого кредитования есть нюансы, которые не всегда очевидны. К ним смело можно отнести дополнительные расходы при заключении договора, риск утраты заложенной квартиры, запрет банка на сделки с ипотечным имуществом и невозможность досрочно погасить кредит.

Рассмотрим подводные камни ипотеки подробнее.

Дополнительные расходы

На них не стесняются зарабатывать многие банки. Первоначальный взнос и госпошлина за регистрацию ипотеки далеко не все расходы, которые предстоят заемщику.

Комиссия банка

Особенно «жадные» кредитные учреждения стараются взять с клиента деньги за любую, даже мизерную услугу. Заемщик должен быть готов к таким платежам:
  • за рассмотрение заявки;
  • за выдачу кредита;
  • за обмен валюты;
  • за перевод денег со счета на счет;
  • за выпуск банковской карты.

Эксперты советуют, прежде чем подать заявку на кредит, выяснить у банка все скрытые комиссии и дополнительные расходы по его оформлению.

Оплата услуг оценщика

Некоторые банки настаивают на том, чтобы оценку проводил только аккредитованный у них специалист в области оценки. Это лишает возможности заемщика выбирать оценочную компанию. При этом оценку невозможно оспорить. Заплатить за нее придется ровно столько, сколько скажет оценщик. Спорить в этом вопросе с банками трудно. Скорее всего, придется согласиться на их условия. Если клиент решит перекредитоваться в другом банке по более низкой ставке, оценку ему придется делать по новой.

Страхование

Страхование имущества, купленного в ипотеку и переданного в залог банку, является разумным и оправданным. Но многие кредитные организации выдвигают дополнительные условия и настаивают на других видах страховки:
  • жизни и здоровья заемщика;
  • права собственности на недвижимость;
  • риска нарушения условий кредитного договора.

Примечательно, что выгодоприобретателем такого страхования является банк, а расходы в размере от 0,5% до 1,5% суммы кредита вынужден оплачивать клиент.

Стоит попробовать отказаться от дополнительных услуг по страхованию, которые сотрудники банка откровенно навязывают. Делать это нужно настойчиво. Например, в Сбербанке за это клиенту просто увеличат на 1% ставку по ипотеке.

Ограничение прав заемщика

В кредитном договоре следует различать разумные ограничения, защищающие интересы кредитора, и «хитрые» пункты, которые ставят заемщика в заранее невыгодное, зависимое положение от банка. К первым относится запрет продавать, сдавать в аренду, перепланировать квартиру без согласия кредитного учреждения. Это разумно.

Но в договоре могут быть прописаны пункты, которые не дают возможность погасить кредит досрочно, или позволяют банку в одностороннем порядке менять процентную ставку. Многие из таких условий прямо нарушают гражданское законодательство, поэтому их можно и нужно оспаривать в суде, руководствуясь законом «О защите прав потребителя».

Валютные риски

Заметные колебания курса валют, обесценивание рубля, снижение цен на жилье – это реальность, с которой может столкнуться любой ипотечный заемщик. Ведь такие кредиты берутся на десятилетия. А для клиента банка это означает следующее:
  • увеличение суммы ежемесячных выплат;
  • многократное превышение величины кредита над рыночной ценой ипотечной квартиры.

Чтобы свести валютные риски к минимуму, следует брать кредиты на покупку недвижимости только в рублях. Не стоит поддаваться на уговоры менеджеров банков и оформлять ипотеку по «плавающей ставке». Даже если процент по кредиту покажется очень привлекательным, стоит учесть, что при малейшем изменении на валютном рынке банк ставку просто увеличит. В результате она может стать для клиента неподъемной.

Важно понимать, что заключая договор с «плавающей ставкой», заемщик никогда не знает, какой счет по кредиту ему выставит банк в следующем месяце.

Риски, связанные с залоговым имуществом

Ипотечная недвижимость может быть уничтожена вследствие стихийного бедствия или пожара. Известны случаи, когда третьи лица оспаривали сам договор купли-продажи ипотечной квартиры.

Утрата имущества

Для заемщика гибель или существенное повреждение предмета залога несет крайне неприятные последствия. Он не только лишился имущества, но еще и должен предоставить банку другое обеспечение кредита, взамен утраченного. Если же жилье просто сильно пострадало, то заемщик обязан поставить кредитора в известность и согласовать с ним сроки ремонта. Лучше все это сделать письменно.

Нужно иметь в виду, что если финансовое учреждение не устроит новый залог, то оно вправе потребовать досрочного погашения кредитных обязательств.

Иски третьих лиц

Иногда залоговая квартира становится предметом судебного разбирательства по иску третьих лиц, которые заявляют на нее свои права. Все риски при этом опять ложатся на заемщика. Ведь банк в любом случае не утратит права на залог, даже если квартиру вернут предыдущему владельцу. В российском законодательстве залог следует за вещью, поэтому обременение на квартиру сохранится. А в самом невыгодном положении остается заемщик, который уже оплатил часть стоимости квартиры и проценты по кредиту.

Что еще нужно знать о подводных камнях и рисках ипотеки в 2019 году

Эксперты рекомендуют работникам бюджетной сферы при оформлении ипотеки рассчитывать на собственные финансы. Часто бюрократические проволочки не позволяют получить деньги от государства вовремя. А это влечет за собой для заемщика штрафные санкции. Лучше внести за квартиру свои деньги, а когда дадут субсидию, досрочно погасить кредит.

Есть подводные камни и у военной ипотеки. Льготы действуют до тех пор, пока офицер служит в рядах Вооруженных сил. Если же он уволится раньше срока, то оставшийся кредит будет выплачивать из своего кармана.

Подводные камни нужно учитывать и при ипотеке в Сбербанке. Его менеджеры обычно предлагают необязательные услуги: дополнительное страхование жизни и здоровья заемщика.

При ипотеке с господдержкой тоже есть свои подводные камни. Например, в ипотечном договоре у банка «ВТБ 24», если клиент отказывается страховать свою жизнь, процентная ставка с 11,4% увеличивается до 11,9%. Это нужно учитывать при расчетах ежемесячных платежей.

Видео: Подводные камни ипотечного договора

Подведем итог

Перед тем как оформить ипотеку, нужно внимательно ознакомиться с финансовыми условиями, которые предлагает конкретный банк. Пусть менеджер сразу посчитает все расходы, связанные с оформлением кредитного договора, включая комиссию, оценку и все виды страхования. Нужно взять домой образец кредитного договора и внимательно его изучить, а еще лучше – показать юристу, чтобы выявить пункты, которые осложняют жизнь заемщику.

Читайте так же:  Сколько платят за опекунство

7 лайфхаков от ипотечных заёмщиков: как меньше переплачивать по кредиту?

Сравни.ру опросил ипотечных заёмщиков из числа своих подписчиков на Facebook о личном опыте погашения кредита на квартиру, лайфхаках, которые помогли сэкономить, и ошибках, которые они допускали. Рассказываем, что мы узнали.

1. Выгоднее принести в банк свою страховку.

Как пишет наш читатель Roma Kopylov, существенно выгоднее заключить договор в страховой компании из списка страховщиков, отвечающих требованиям банка, чем поручить банку выступить посредником и оформить вам полис, тем более если его стоимость будет включена в тело кредита.

Напомним, что при ипотечном кредитовании заёмщик должен застраховать залог, свою жизнь и здоровье, а также риск утраты права собственности на квартиру (титул).

По опыту другого заёмщика – Павла Каратаева, речь идёт об экономии в размере 35-40%. Так, сотрудник банка оформил ему страховку стоимостью 20 тыс. рублей за каждый год без уменьшения суммы, на третий год он отказался от неё и оформил полис напрямую в страховой из списка одобренных банком уже за 12 тыс.-13 тыс. рублей.

2. Даже любые свободные пару тысяч, внесённые досрочно, помогут сэкономить.

Inna Churilova оформила ипотеку на 7 лет. Её ежемесячный платёж составлял около 20 тыс. рублей. За весь срок она должна была переплатить банку 448 тыс. рублей, в итоге вернула кредит за год и заплатила всего 84 тыс. рублей.

«Я сразу понимала, что платить буду досрочно, – рассказывает Инна. – Первый раз я заплатила 30 тыс. рублей, то есть досрочно внесла 10 тыс. и увидела, что у меня появилась экономия по процентам в эти же 10 тыс. Поэтому любые лишние пару тысяч кладите на тело долга».

Будем честными, небольшие суммы убедить себя вносить досрочно легко, они и так погоды не сделают, а вот «оторвать» от себя крупную сумму гораздо сложнее. На этот счёт у другой заёмщицы – Натальи Бессоновой есть своя хитрость. «Лайфхак «как мотивировать себя отдавать большие суммы (например, премии) на ипотеку, а не на новые туфли»: я в уме просчитываю, что со 100 000 отданных вперёд денег ежемесячный платёж уменьшится примерно на 1,5 тысячи, что в год составит 18 тысяч, почти пятая часть суммы. Меня этот факт греет», – делится она.

3. Досрочные платежи активнее всего нужно вносить в первые годы кредитования.

Как объясняет Дмитрий Бестсонов, структура аннуитетных платежей построена таким образом, что первые несколько лет почти весь ваш ежемесячный платеж – это проценты по ипотеке.

«В течение срока структура плавно меняется в сторону тела кредита. В конце срока почти весь платёж – это уже практически только сам кредит. Поэтому чем больше вы выплатите в самом начале, тем в целом меньше переплатите банку процентов за пользование кредитом», – заключает заёмщик. Кстати, у Дмитрия большой опыт в этом вопросе: за счёт кредитных средств он покупал две квартиры и горел на валютной ипотеке (по этой причине потерял первую квартиру).

4. При досрочном погашении выбирайте опцию «уменьшение ежемесячного платежа».

При частичном досрочном погашении банк может предложить заёмщику выбрать, что произойдёт после внесения платежа – уменьшится срок ипотеки или сократится ежемесячный платёж. По словам Дмитрия Бестсонова, лучше выбрать второй вариант.

«Многие уменьшают срок, потому что им кажется, что 20 лет финансовой кабалы – это ужас, от которого они и хотят избавиться побыстрее. Кроме того, платёж не уменьшается и не возникает соблазна высвободившиеся деньги пустить на ветер. А я для себя выбрал именно уменьшение ежемесячного платежа. Мне не важно, что срок у меня не сокращается, ведь в обоих случаях тело кредита уменьшается одинаково. Зато у меня высвобождаются средства, и если вкладывать их опять же в опережающие платежи, то получается, что переплата по процентам на выходе будет меньше», – делится Дмитрий.

Ещё один плюс такого выбора – в подстраховке на случай потери работы. «Согласитесь, будет легче, если к этому моменту вы свой платёж сократите, скажем, с 60 тысяч до 30 тысяч. Так вы дольше будете «на плаву» пока ищете новую работу», – рассуждает ипотечный заёмщик.

5. Досрочный платёж лучше вносить сразу после списания ежемесячного.

Когда заёмщик вносит досрочный платёж до или после обязательного платежа, то не вся сумма направляется на погашение тела кредита – часть «съедают» проценты, которые успели набежать с момента списания обязательного платежа, продолжает наш опытный эксперт Дмитрий Бестсонов. Но зато при следующем ежемесячном платеже большая часть будет направлена на погашение основного долга, потому что срок пользования кредитом с момента последнего платежа будет уже не месяц, а меньше.

«И на выходе оно, наверное, получается то же самое, но за одним исключением. Я заметил, что чем позже после ежемесячного платежа вы вносите досрочный, тем меньше сумма, на которую уменьшается ваш ежемесячный платёж. Поэтому платёж вперёд лучше вносить сразу же после списания ежемесячного», – советует он.

6. Супругам выгоднее оформить квартиру на двоих.

Со стоимости купленной квартиры можно получить налоговый вычет, максимальный размер которого не может превышать 260 тыс. рублей. И если недвижимость была куплена после 1 января 2014 года, то каждый из супругов может получить вычет в пределах этой суммы, то есть совокупно получится уже 520 тыс. рублей. Главное, чтобы оба супруга были собственниками жилья и наёмными сотрудниками.

«Когда брали ипотеку, посовещавшись, решили оформить на жену, она индивидуальный предприниматель. В банке нам сказали, что «ипешникам» дают ипотеку с большой охотой, если бизнес полностью белый и нет проблем с отчётностью. Ипотеку нам дали, но не предупредили, что для ИП есть «нюансы» по налоговым вычетам. В общем, у жены ИП на упрощённой системе налогообложения (УСН) 6%, и в этом кроются те самые «нюансы». Если квартира оформляется на ИП с УСН 6%, то налоговые вычеты по закону не полагаются. Поэтому чтобы получить вычет хотя бы второму супругу, необходимо разделить доли собственности на приобретённую в ипотеку квартиру. Поэтому если будете брать ипотеку на ИП с УСН 6%, заранее согласуйте разделение собственности на квартиру, можно даже не в равных долях, чтобы получить вычет больше», – советует ипотечный заёмщик Владимир Сляднев.

7. Выгоднее оформить ипотеку с дифференцированным платежом.

Видео (кликните для воспроизведения).

Дифференцированный платёж подразумевает, что сумма платежа будет меняться в зависимости от срока – первые годы она будет высокой, но с течением времени начнёт постепенно снижаться. В случае аннуитетной схемы заёмщик вносит весь период одинаковые суммы, но только первое время основная часть этих денег уходит на погашение процентов по ипотеке, само же тело кредита возвращается очень маленькими частями.

«Дифференцированный тяжелее, но честнее (если это применимо к такой кабале, как ипотека). В 2007 году я считал по кредиту на 20 лет, что примерно через 3 года дифференцированный платёж становится выгоднее.», – отмечает наш подписчик Павел Каратаев.

Но не каждый банк предоставляет клиенту право выбора: дифференцированный и аннутетный будет тип платежа, поэтому желающим сэкономить придётся поискать. Как рассказала Inna Churilova, чтобы получить дифференцированный платёж она подала документы в три банка, и только в одном из них её заявку одобрили.

Читайте так же:  Алименты на беременную жену ст. 89-90 ск рф как взыскать алименты

Как сэкономить на ипотеке: практические советы по снижению своих расходов — это должен знать каждый заемщик!

Почему не стоит оформлять пожизненный кредит и как сэкономить на покупке квартиры в ипотеку – развеем популярные мифы и рассчитаем на конкретных примерах как экономить миллионы.

Приобрести недвижимость, используя ипотечный кредит – это, чаще всего, единственный вариант для жителей России. Сперва нужно накопить на первоначальный взнос, потом выбрать банк с хорошими условиями. Так как ипотека – это договор с долгосрочными обязательствами, то следует тщательно проанализировать предложения банков.

Чтобы получить действительно выгодный кредит, специалисты советуют обращать внимание на уровень годовой процентной ставки, максимальный срок ипотеки, а также наличие или отсутствие единоразовых комиссий по выдаче кредита. Тем не менее, при первом же рассмотрении ситуации оказывается, что все эти параметры практически одинаковые во всех банках и разница небольшая. Именно поэтому сейчас мы рассмотрим конкретные приемы того, как можно сэкономить на покупке квартиры в ипотеку.

Первый миф: чем дольше рассрочка, тем выгоднее для клиента

Заемщики часто останавливают свой выбор на тех банках, где предложена максимальная рассрочка до 30 лет и более, однако максимальный срок кредита лучше рассчитывать для каждого конкретного случая и сравнивать размер переплаты.

Предположим, что клиенту одобрили ипотечный кредит на покупку квартиры в новостройке стоимостью 3,2 млн. руб., после внесения 20% первоначального взноса, то есть 640 тыс. руб., оформлена рассрочка на 2,56 млн. руб. под 15% годовых на 30 лет. При таких условиях каждый месяц пользования кредитными средствами обойдется в 32 370 рублей, а общая переплата достигнет 9,1 млн. руб. Так, квартира, которая изначально стоила 3,2 млн. руб., за 360 месяцев кредита превратится в недвижимость за 12,3 млн. руб.

Для сравнения, попробуем рассчитать кредит с теми же условиями, но уменьшим рассрочку до 20 лет. Ежемесячный платеж составит 33 710 руб., а общая переплата – 5,5 млн. руб. Таким образом, клиент может сэкономить 3,6 млн. руб., если оформить кредит на более эффективный срок, при этом такая экономия обойдется на 1340 рублей в месяц больше.

Если доходы позволяют выплачивать ежемесячно примерно 41 тыс. руб., то точно такую же ипотеку можно оформить в рассрочку на 10 лет, так переплата по кредиту составит всего 2,4 млн. руб., а та же квартира будет стоить уже не в 12,3 млн. руб., а 5,6 млн. руб.

Совет. Прежде чем оформить ипотеку с максимальной рассрочкой, воспользуйтесь калькулятором и рассчитайте, какой срок кредита будет самым выгодным для вас, а не для банка.

Второй миф: одна десятая процента ставки влияет незначительно

Когда при прочих равных условиях в двух банках годовая процентная ставка отличается лишь на несколько десятых, то клиент считает, что сильно сэкономить не получится. Опровергнем это заблуждение на конкретном примере.

Предположим, что клиент может оформить ипотеку на 2,56 млн. руб. в процентными ставками 14,9% в банке А и 15,1% в банке Б. Итак, ипотечный кредит на 10 лет в банке А потребует ежемесячного платежа в размере 41 145 руб., общая переплата за пользование кредитными средствами превысит 2,37 млн. руб. Если же клиент получит ипотеку в банке Б, то ежемесячно нужно будет вносить 41 459 руб., а переплата составит 2,415 млн. руб.

Так, разница в 0,2% по ставкам двух разных банков, позволит сэкономить или потратить 45 тыс. руб., а это один месячный платеж по кредиту. При рассрочке на 30 лет, выбор банка со ставкой ниже на 0,2% поможет сэкономить клиенту 146 тыс. руб.

С другой стороны, в банке А с более низкой ставкой требуется справка 2-НДФЛ, а в банке Б – можно обойтись и без нее. Если клиент не может предоставить такую справку, то скорее всего процентную ставку увеличат, поэтому целесообразнее будет выбрать банк Б с более высокой ставкой.

Важно! Обращайте внимание на то, что некоторые банки могут понизить ставку по ипотеке на 0,5%, если вы подадите заявку на кредит через сайт, то есть, заполнив онлайн-форму.

Третий миф: нельзя получить налоговый вычет, если ипотечная квартира стоит больше 2 млн. руб.

Согласно законам РФ, государство может возместить клиенту до 13% от общей суммы уплаченных процентов по ипотеке, но эта сумма рассчитывается за каждый год отдельно, то есть нельзя получить налоговый вычет на год вперед. Если в 2017 году клиент заплатил 1 млн. руб. процентов по ипотеке в банк, то после обращения в налоговую инспекцию в конце года он может получить 130 тыс. руб. вычета.

Также расчет налогового возмещения производится на основании общей стоимости жилья. Если с помощью ипотеки клиент купил недвижимость стоимостью 2,45 млн. руб., а объем кредитных средств составил 2,12 млн. руб., то расчет все равно производят только на основании максимального размера налогового вычета в 2 млн. руб., установленного законом. Таким образом, клиент получит возмещение в размере 260 тыс. руб., а вот вернуть каким-либо образом средства свыше этой суммы не получится.

[1]

Информация. Условия возврата уплаченного налога отличаются при обычной покупке квартиры и ипотеке, в последнем случае государство компенсирует часть фактических выплат по ипотечному кредиту.

Можно ли сэкономить на рефинансировании ипотеки?

За последние 10 лет средняя процентная ставка по ипотечным кредитам снизилась с 15 до 11%, поэтому если клиент оформлял ипотеку в далеком 2007, то сейчас самое время найти более выгодное предложение.

Предположим, что жилье по ипотеке было оформлено с такими параметрами:

  • ставка 15% годовых;
  • начало действия договора — январь 2007 года;
  • длительность рассрочки — 20 лет;
  • общая сумма кредита – 3,2 млн. руб.

[2]

С ежемесячным платежом в 42 137 руб. в январе 2018 года остаточный долг по кредиту составит 2 478 728,5 руб., а общая переплата при закрытии договора в декабре 2026 года достигнет 6,9 млн. руб.

Если клиент оформит рефинансирование оставшейся суммы долга по ипотечному кредиту под 11% годовых на 10 лет, то ежемесячный платеж снизится до 25 585 руб., а переплатить придется около 3,6 млн. руб.

В этом конкретном случае, если уровень доходов не изменился, то можно перекредитоваться с сохранением той же суммы ежемесячного платежа. Так, новый кредит с рассрочкой на 7 лет и ежемесячным платежом 42 442 руб. можно будет погасить с минимальной переплатой примерно в 1 млн. руб.

Таким образом, без рефинансирования стоимость жилья, взятого в кредит, превысит отметку в 10 млн. руб., а при перекредитовании в другом банке спустя 10 лет ипотеки квартира обойдется в 8,5 млн. руб. Эта сумма включает 5 млн. руб. выплат первоначальному кредитору и 3,5 млн. руб. банку, в котором оформлено рефинансирование.

Как сэкономить на снижении процентной ставки?

Прежде чем анализировать предложения всех российских банков, следует изучить ипотеки, которые предлагает банк, где уже имеется вклад, оформлена зарплатная или пенсионная карта. Проверенным клиентам банка чаще всего выдают кредиты с более низкими процентами, а также существенно снизится количество документов, которые нужно подать вместе с заявкой на ипотеку.

Для снижения процентной ставки на 1-2% банки предлагают оформить страховку на добровольной основе. Также значение для банковского сотрудника имеет оценочная стоимость залогового имущества. Чтобы получить выгодный кредит придется потрудиться и все-таки собрать справки о доходах, привлечь поручителей, созаемщиков и внести обеспечение. На рынке есть предложения о кредитах без справок или, например, без поручительства, но это означает лишь то, что процентную ставку установят на уровне выше среднего.

Читайте так же:  Как прописать ребенка по месту прописки матери

Переплата за удобные платежи

Часто из-за собственной лени заемщики выбирают не экономные, а удобные способы платежа. Например, у клиента нет времени стоять в очереди в банке и он решает погашать долг по ипотеке через Сбербанк-Онлайн, где комиссия за платеж по кредиту другого банка составляет 1%. Если ежемесячный платеж составляет 42 442 руб., то комиссия Сбербанка достигнет 424,42 руб.

Оплатить кредит таким способом удобно и быстро, можно находиться в командировке, на отдыхе за границей – и с помощью нескольких кликов отправить ежемесячный платеж. На первый взгляд, кажется, что 400 рублей – это справедливая плата за комфорт, однако это совершенно неэкономно в долгосрочной перспективе. Если по ипотеке осталось платить еще 7 лет, значит, клиент соглашается подарить банку за 84 месяца 35 651 рубль.

Другими словами, за то, что клиент может платить кредит не в отделении банка, а сидя дома в удобном кресле – он готов отказаться от новой PlayStation, плазменного телевизора с Full HD и большим экраном или же двух комплектов качественной зимней резины на автомобиль. Если комфорт и удобство так важны, то 35 тыс. руб. лучше потратить на душевую гидромассажную кабину.

У меня валютная ипотека – как быть?

Взятые кредиты в валюте уже давно стали проблемой для заемщиков: курс скачет, размер ежемесячных платежей меняется, и спланировать бюджет невозможно. Это происходит потому, что клиенты банков не соблюдают основное правило – брать кредиты только в той валюте, в которой получаете ежемесячный доход.

Если все же клиент соблазнился пару лет назад на низкую ставку по валютной ипотеке, то сейчас пора сменить валюту кредита. Многие российские банки сейчас предлагают рефинансирование кредитов, однако идет речь только о рублевых займах. Достаточно сложно найти банк, который рефинансирует долларовую ипотеку.

Например, в РайффайзенБанке доступна услуга рефинансирования под 9,75% с переходом от доллара к рублю, при этом оставшаяся сумма долга будет рассчитана по актуальному курсу. Однако этот выгодный вариант ухода от долларовой ипотеки доступен только для клиентов, оформивших займ в этом же банке. Рефинансирование валютных кредитов доступно также в Сбербанке.

Если перекредитоваться не получится, то еще один вариант решения проблемы – это продать залоговую квартиру, чтобы погасить значительную часть долга.

Таким образом, чтобы уйти от валютной ипотеки есть несколько вариантов действий:

  • сделать перевод ипотеки с доллара/евро на рубли;
  • оформить рефинансирование в другом банке;
  • договориться с банком о реструктуризации задолженности;
  • досрочно выплатить ипотеку.

Для досрочного погашения задолженности можно оформить целевые кредиты или кредит наличными, если уровень вашего дохода позволит претендовать на большие суммы.

Материнский капитал – когда использовать?

Использование материнского капитала может быть направлено только на целевые кредиты по строительству или покупке жилья. Оплатить с помощью него комиссии, штрафы и пени за просроченные платежи нельзя. Наиболее популярный вариант использования «материнских» выплат – это перенаправление их в качестве первоначального взноса. Тем не менее, оформить ипотеку можно и до момента получения материнского капитала, с помощью которого позднее можно выплатить часть кредита.

Как жить с ипотекой?

Если доходов недостаточно, чтобы погасить кредит моментально, то единственный выход – это разобраться, как экономно жить при ипотеке. Главный инструмент в этом случае – это правильное планирование месячного бюджета.

Планирование буджета, статья расходов

Возьмите лист бумаги и распишите основные расходы, которые мало зависят от заемщика: коммунальные, оплата интернета и телевидения, расходы на мобильную связь, выплаты по кредитам. В этот же список можно занести транспортные расходы – ежедневная оплата проезда, покупка транспортных карт или бензина. Проанализируйте повторно каждую статью расходов, возможно, получится где-то сэкономить: перейти на более дешевый тариф интернета, оплачивать кредит без комиссии.

Следующая графа расходов – это продукты питания. Старайтесь закупаться на оптовых рынках или в гипермаркетах. Причем необходимо минимизировать походы за продуктами до 1-2 раз в месяц, чтобы избежать иррациональных покупок. К ним относятся шоколадки, снеки и прочие перекусы «для настроения». С таким режимом покупки продуктов будет легче планировать расходы на месяц, остается лишь заложить в бюджет оплату продуктов повседневной необходимости – хлеб, молоко.

В краткосрочной перспективе, пока не будет погашен кредит, стоит готовить более экономно. Оставьте устриц и шампанское на день последнего платежа по ипотеке, а пока продумайте, как будет питаться ваша семья. Для здорового питания не обязательно готовить мясные блюда каждый день на первое и второе. Пересмотрите предпочтения, может оказаться, что кроме цельнозернового хлеба за 90 рублей на полке магазина есть хлеб в два раза дешевле, то же самое касается и всех продуктов, которые вы покупаете регулярно.

Кроме основных расходов большая часть месячного бюджета уходит на обеды в заведениях, развлечения по выходным и покупка одежды, обуви и аксессуаров, в которых нет жизненной необходимости. Обед можно приготовить и собрать с собой, а время, потраченное на развлечения в виде кино и походов в ТРЦ, можно потратить с пользой на дополнительную подработку, например.

Способы подработки

Дополнительная работа не обязательно должна быть связана с ночной разгрузкой вагонов, 90-е уже давно позади и любой человек, который обладает минимальными знаниями, может найти удаленную работу. Со знаниями иностранных языков можно подрабатывать переводчиком, репетитором по Skype, а кроме того, найти удаленную работу копирайтером или администратором сайта, блога или группы в социальных сетях.

Подводные камни при покупке квартиры в ипотеку

Покупка жилья в кредит – единственный способ обзавестись недвижимостью для некоторых категорий граждан. Услуга позволяет получить квартиру сразу, а расплачиваться в течение определенного времени. Однако нужно учитывать, что существуют подводные камни ипотеки. Они способны существенно повысить стоимость покупки недвижимого имущества.

Что нужно знать об ипотеке

Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, которая предоставляется под залог недвижимого имущества. Финансовая организация может предоставить кредит на следующую недвижимость:

Взаимодействие между банком и физическим лицом осуществляется на основании ФЗ №102 «Об ипотеке». Действующая программа позволяет приобрести жилье на первичном или на вторичном рынке. Заемщику предстоит доказать, что он сможет производить своевременный расчет по кредиту. Для этого потребуется предоставить пакет документов. Платеж по ипотеке не может превышать 40% от размера ежемесячного дохода клиента.

Заемщик может выполнить досрочное погашение ипотеки. Закон позволяет внести всю сумму или предоставить ее часть. Досрочное погашение позволяет уменьшить размер переплаты. Банк производит перерасчет процентов. Заемщик обязан предупредить о планируемом закрытии обязательств минимум за 30 дней до выполнения действия. Уведомление предоставляется в письменном виде. Если оно не поступит, банк будет производить списание задолженности на первичных условиях.

Подводные камни

Кредит на покупку жилья подразумевает получение большой суммы на длительный период. Банки стремятся извлечь как можно больше пользы с каждого клиента. Потому человек должен заранее изучить подводные камни ипотеки. Это поможет избежать излишних затрат в процессе расчета с финансовой организацией.

Предоставление справки о доходах

Чтобы привлечь клиентов, банки могут предложить взять ипотеку без справки о доходах. Хитрость метода состоит в том, что человек все равно должен будет озвучить размер ежемесячной прибыли и место осуществления трудовой деятельности.

Затем в дело вступают сотрудники службы безопасности. Они проверят место работы гражданина и его настоящий размер дохода. Если клиент попытался обмануть учреждение, заявку отклонят. При этом заемщика могут внести в черный список. Это приведет к невозможности получения ипотеки и в других банках.

Читайте так же:  Отказ от родительских прав отца добровольно

Срок возврата задолженности

Заемщик, изучающий подводные камни ипотеки, стремится, чтобы размер переплаты был минимальным. Финансовые учреждения рассчитывают срок возврата задолженности, исходя из платежеспособности клиента. Помимо платежей по ипотеке, у заемщика должна оставаться сумма, позволяющая оплачивать иные счета и жить в течение месяца. Поэтому сумма платежа может быть относительно небольшой.

Основной недостаток – срок возврата задолженности. Он будет продлен. Однако чем дольше клиент рассчитывается с банком, тем больше денег ему предстоит заплатить. Гражданин может оформить займ на более короткий промежуток времени и погашать ипотеку объемными суммами.

Возможные санкции

Последствия, возникающие в результате несвоевременного внесения денежных средств, обозначаются отдельным пунктом в кредитном договоре. Заемщик должен внимательно относиться к размытым определениям, касающимся применения денежных взысканий за просрочку. В договоре должны быть указаны следующие данные:

  • перечень возможных мер, которые могут быть применены в отношении гражданина;
  • размер пени за несвоевременное внесение очередного платежа;
  • размер штрафов и особенности их применения;
  • ситуации, при наступлении которых может быть использована повышенная процентная ставка.

Размер штрафа не может превышать 0,5% за один день просрочки.

«Неожиданные» обязанности заемщика

Чтобы получить ипотеку, человек должен соответствовать требованиям финансовой организации. Обычно в список включают:

  • наличие гражданства;
  • соответствие возрастным требованиям;
  • наличие регистрации по месту получения денежных средств;
  • наличие дохода, позволяющего производить своевременный расчет по кредиту.

Однако финансовые организации могут включить в список и неожиданные требования. В договоре могут прописать запрет на смену места официального трудоустройства или жительства.

Досрочное расторжение договора

Подводные камни ипотеки включают в себя и досрочное расторжение договора. Банк всегда сохраняет за собой подобное право. Обычно поводом выступает несвоевременное внесение платежей по ипотеке. В документе может быть отображено возможное количество просрочек. Расторгнув соглашение, кредитор может реализовать залоговое имущество и направить денежные средства на погашение задолженности. Излишек суммы будет возвращен заемщику.

Дополнительные затраты

О дополнительных расходах за получение ипотеки почти всегда умалчивают. Иногда банк взимает дополнительную комиссию за предоставление денежных средств или открытие счета. Финансовые организации часто берут плату за самые мелкие услуги.

Дополнительно предстоит заплатить оценщику и внести денежные средства за страховку. Она может распространяться не только на имущество. Иногда в банке обязывают осуществить страхование жизни и здоровья, а также право собственности на залоговое имущество. Список не является исчерпывающим. Приобретение дополнительных полисов идет на пользу финансовой организации. За оплату услуг страховщика, который в большинстве случаев является партнером банка, предстоит отдать 0,5–1,5% от общей суммы.

Обычно компании работают только с одним оценщиком. Другим они не доверяют. Поэтому в случае перекредитования может потребоваться повторное прохождение процедуры оценки имущества.

Приобретаемое имущество

Подводные камни ипотеки включают в себя и наложение ограничений на недвижимость. Гражданин может искать подходящее жилье самостоятельно или заключить договор с риэлторской компанией. Первый способ дешевле. За услуги риэлтора придется заплатить около 5% от общей стоимости квартиры. Однако банк не всегда соглашается с выбором клиента. Он может отказаться предоставлять деньги в долг на покупку недвижимости у сторонней организации и обязать клиента обращаться только к компании-партнеру. Имущество, купленное в кредит, будет выступать залогом до полного расчета по обязательствам.

Отдельные условия могут выдвигаться при выборе вторичного или первичного жилья. Банки не всегда доверяют квартирам в новостройках. У незавершенных домов могут быть не оформлены все документы. Если компания все же согласится, то может повысить процентную ставку и выдвинуть дополнительные требования к заемщику.

Положения ипотечного договора

От договора зависят особенности сотрудничества с банком. Документ стоит читать максимально внимательно. Он должен содержать перечень обязательных сведений. Сюда входит:

  1. Размер комиссии и порядок ее внесения.
  2. Штрафные санкции. В договоре должно быть указано, когда и в каком размере они применяются. В договор не должен быть включен штраф за досрочное погашение.
  3. График платежей. В нем должна быть указана сумма взноса и сроки его уплаты. Документ скрепляется печатью банка и подписями обеих сторон.
  4. Список ситуаций, при которых возможно повышение размера процентной ставки. Общие формулировки должны насторожить. Например, под понятие изменение конъюнктуры рынка можно подвести практически любые события.
  5. Потребность в страховке и ситуации, при которых она должна быть оформлена. Обычно страхование жизни обязательным не является. Однако при отказе от него банки могут повысить ставку на 1,5%.

Заемщик является равноправным участником договора. Поэтому не стоит соглашаться с условиями банка безоговорочно. Если гражданина не устраивает какой-либо пункт, стоит заранее решить этот вопрос с банком.

Клиент может попросить финансовую организацию включить в документ наличие права на рефинансирование кредита. В дальнейшем это может помочь при возникновении форс-мажорных обстоятельств.

На что обратить внимание при покупке квартиры

Изучая подводные камни ипотеки, необходимо ознакомиться с дополнительными особенностями приобретения жилья в кредит. Недвижимость будет с самого начала находиться в собственности покупателя. Однако полноправно распоряжаться ей заемщик не сможет до полного расчета по обязательствам. Выполнение практически любого действия с недвижимостью требует предварительного согласования с банком. Залогодатель не имеет права:

  1. Сдавать помещение в аренду. Действие может быть осуществлено по предварительному согласованию с залогодержателем. Однако банки неохотно дают разрешение на выполнение подобного действия. Для кредитора передача недвижимости в аренду связана с повышением риска ухудшения ее состояния. В случае возникновения потребности в реализации помещения, компания не сможет даже вернуть собственные деньги. Однако банк не может препятствовать передаче имущества в аренду, если помещение сдается не более чем на 1 год.
  2. Выполнять перепланировку. Если запланированный ремонт выходит за рамки дозволенного, потребуется подготовить проект перепланировки, получить разрешение соответствующих органов и обратиться к кредитору. При себе нужно иметь пакет документов. На их основании организация примет решение о том, давать разрешение на изменение помещения или нет.
  3. Переоформлять помещение в нежилое. Пока действует кредитный договор, осуществить манипуляцию не удастся.
Видео (кликните для воспроизведения).

Залоговую недвижимость нельзя обменять и подарить. Продажа без получения одобрения кредитора также невозможна. Заемщик должен согласовывать все действия с финансовой организацией. Банк даст разрешение на продажу недвижимого имущества только в том случае, если денежные средства от его реализации пойдут на закрытие обязательств перед кредитором.

Источники


  1. Рыжаков, А. П. Защитник в уголовном процессе / А.П. Рыжаков. — М.: Экзамен, 2016. — 480 c.

  2. Матузов, Н. И. Теория государства и права / Н.И. Матузов, А.В. Малько. — М.: Издательский дом «Дело» РАНХиГС, 2011. — 528 c.

  3. Хазиев, Ш. Н. Вопросы судебной экспертизы в деятельности Европейского Суда по правам человека / Ш.Н. Хазиев. — М.: Компания Спутник +, 2017. — 935 c.
  4. Московский городской суд в системе органов государственной власти Российской Федерации. История и современность: моногр. . — М.: Проспект, 2014. — 192 c.
  5. Радько, Т. Н. Теория государства и права в схемах и определениях. Учебное пособие / Т.Н. Радько. — М.: Проспект, 2015. — 776 c.
Подводные камни ипотеки как избежать лишних затрат по кредиту
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here