Смена арендодателя по договору аренды как оформить

Важные аспекты на тему: "Смена арендодателя по договору аренды как оформить" с профессиональной точки зрения и понятными словами. Все вопросы просьба задавать дежурному юристу.

Смена арендодателя по договору аренды как оформить консультант

Сменился собственник арендуемого помещения

11 февраля 2009 *Данный материал старше трёх лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности. Статья Антона Дёмина, юриста Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С.

Согласно действующему законодательству, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Аренда является обременением

Смена арендатора в договоре аренды нежилого помещения

Содержание Дополнительные соглашения об изменении иных существенных условий договора могут заключаться исключительно в письменной форме.

После того, как стороны определились с формой доп. соглашения, следует приготовиться к составлению текста документа. Конкретные условия Кодексом не определены, поэтому необходимо руководствоваться общими правилами, установленными в Главе 28 Кодекса (о заключении договора).

Так, согласно ст. 432 Кодекса, контракт считается заключенным, если стороны достигли согласия по всем существенным условиям. В частности: не действует норма о возобновлении договора на неопределенный срок;

Оформление договора аренды при смене арендодателя

Учитывая,что договор аренды участков заключен на 11 месяцев и не требует регистрации,между ООО «Ромашка», ООО «Прибой» и ООО «Цветочек» возможно заключить трёхстороннее соглашение об изменении договора аренды в части замены арендодателя в отношении части переданных в аренду участков. Специального порядка действий при смене арендодателя Гражданский кодекс не содержит.

Норма о сохранении договора аренды при смене собственника( РФ), в которой установлено,что переход права собственности(хозяйственного ведения,оперативного управления,пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Обязательного перезаключения договора аренды,с новым собственником в случае смены арендодателя,законодательство РФ не содержит,однако возможность заключения соглашения,в котором стороны уточнят арендодателей объектов недвижимости,в связи с переходом права собственности на часть объектов недвижимости,возможна.

Смена арендодателя

У этой статьи есть подпункты Арендные отношения – распространенный вид сделок. Глава 34 Гражданского кодекса устанавливает общие правила аренды недвижимости, транспорта, промышленных предприятий и иных вещей, лизинга промышленного и иного оборудования (п.

1 ст. 607 ГК РФ). Иногда у арендованных помещений, транспорта или земли меняется собственник. Что делать новому владельцу и как действовать арендатору в таких случаях?

После оформления сделки купли-продажи, новый собственник направит арендатору письменное уведомление о смене арендодателя.

Смена арендодателя

 АрендаСеменихин Виталий Викторович При получении имущества в аренду арендатор, как правило, рассчитывает на долгосрочную аренду и обустраивает, взятое в аренду, помещение «под себя». Договор аренды при этом заключается на длительный срок. Однако во время действия договора возможно, что арендодатель примет решение продать помещение, при этом произойдет смена собственника помещения.

В данной статье рассмотрим особенности перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу.В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Смена арендатора

 АрендаСеменихин Виталий Викторович В последнее время наибольшее распространение получили случаи заключения договоров субаренды (поднаема). При заключении такого договора происходит смена арендатора.

В нижеприведенном материале рассмотрим гражданско-правовые аспекты договора субаренды (поднаема), а также порядок отражения в учете арендодателя арендных платежей, поступивших от арендатора.Договор аренды является одним из видов гражданско-правовых соглашений, правовые основы которого регулируется нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями

Смена арендодателя по договору аренды как оформить

/ / СодержаниеОднако согласно гражданскому законодательству исполнение обязательства по отношению к первоначальному кредитору признается исполнением обязательства перед надлежащим кредитором. То есть перечисление арендной платы в адрес прежнего арендодателя в данной ситуации не являться неисполнением арендатором своих обязательств.

При этом можно порекомендовать арендатору направить новому арендодателю письменный запрос о том, куда нужно перечислять арендную плату.Согласно действовавшей до 1 января 2010 года редакции пункта 1 статьи 258 НК РФ капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных

Смена арендодателя по договору аренды как оформить

Содержание Арендодатель и арендатор, заключая договор на аренду помещений различного предназначения, должны понимать, что по самым различным причинам у объекта может смениться законный владелец. Мы расскажем, как сообщить арендатору о смене владельца недвижимого имущества, предложим образец уведомление арендатора о смене собственника и дадим некоторые пояснения по данному вопросу. Законодательные нормы РФ возлагают на лиц, вступающих в арендные отношения, определенные требования относительно прав и обязанностей сторон договора.

Глава 34. Аренда (ст.ст. 606 — 670)

Аренда См. . Договор аренды Об отдельных вопросах практики применения правил настоящего Кодекса о договоре аренды см. Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г.

N 73 См. практики применения арбитражными судами положений главы 34 Гражданского кодекса РФ См.

«Договор аренды. Договор безвозмездного пользования (ссуда)»

Смена арендодателя

Арендные отношения – распространенный вид сделок. Глава 34 Гражданского кодекса устанавливает общие правила аренды недвижимости, транспорта, промышленных предприятий и иных вещей, лизинга промышленного и иного оборудования (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

Иногда у арендованных помещений, транспорта или земли меняется собственник. Что делать новому владельцу и как действовать арендатору в таких случаях? Рассмотрим этот вопрос в нашем материале.

Смена арендодателя по договору

Договор аренды фиксирует важные условия сделки – срок действия, размер платы, объект аренды, обязанности сторон по договору. Кроме того, все договоры аренды недвижимости на срок не менее одного года, подлежат государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ).

Смена арендодателя при смене собственника пройдет без лишних споров, если обе стороны соглашения выполнят ряд правил.

  1. После оформления сделки купли-продажи, новый собственник направит арендатору письменное уведомление о смене арендодателя. Это позволит избежать споров о платежах, оплаченных старому собственнику (ненадлежащему кредитору).
  2. Стороны по договору заключат дополнительное соглашение о смене арендодателя. Так будут определены новые реквизиты сторон, установлены правила взаимодействия.
  3. Если договор был зарегистрирован в органах Росреестра, следует провести государственную регистрацию и нового дополнительного соглашения к нему, а особенно, если изменились условия или сроки аренды.

Как составить уведомление о смене собственника

Письмо о смене арендодателя следует направить сразу после покупки здания, помещения, транспорта или иной собственности, находящейся в аренде у третьих лиц (ст. 608 ГК РФ). Главная цель такого уведомления – проинформировать арендатора о новом собственнике имущества. Форма документа не установлена, его можно подготовить в произвольной письменной форме.

Рекомендуем указать не только информацию о новом владельце имущества, но и его банковские реквизиты для перечисления арендной платы. Информация о владельце – это наименование, адрес местонахождения, контактные данные, регистрационные данные как налогоплательщика (ИНН, ОГРН и другие). К уведомлению стоит приложить копию или указать реквизиты документа, который подтверждает переход права собственности на объект.

Читайте так же:  Как восстановить права после лишения

Документ следует отправить заказным почтовым отправлением или вручить под роспись каждому арендатору. Так при возникновении споров можно будет установить факт уведомления и его точную дату.

ВАЖНО! Наниматель обязан уплачивать арендную плату новому собственнику только с даты получения официального уведомления о смене арендодателя. Именно поэтому в интересах нового владельца своевременно направить документ всем арендаторам.

Как подготовить соглашение о смене арендодателя

Чтобы правильно подготовить дополнительное соглашение при смене арендодателя, следует знать и соблюдать несколько правил. Во-первых, следует убедиться, что изменение собственника имущества не указано в качестве основания для расторжения договора. Это важный пункт. Если новый владелец захочет заключить договор на новых условиях или с другим арендатором – ничего нельзя изменить.

Во-вторых, если пункта о расторжении нет – арендатор вправе рассчитывать на дальнейшую аренду на ранее согласованных условиях. Изменить сроки, размер платы, другие обязательства можно только по соглашению сторон или после окончания старого договора.

В дополнительном соглашении, заключаемом между арендатором и новым владельцем необходимо указать:

  • номер, дату и название первоначального договора;
  • наименование и реквизиты прежних сторон по договору;
  • информацию об изменении арендодателя;
  • документы-основания для произведенного изменения;
  • подтверждение согласия на дальнейшее продолжение договора на ранее согласованных условиях;
  • дата, подписи, реквизиты лиц, заключающих соглашение.

Если новый владелец своевременно не уведомил о смене арендодателя и не представил подтверждающие документы, он подвергается риску. Например, наниматели могут перечислить арендные платежи старому собственнику или вовсе перестать платить до тех пор, пока не будет получено уведомление-подтверждение.

[3]

Итак, в случае приобретения имущества, которое находится в аренде у третьих лиц, направьте уведомление о смене арендодателя, приложите доказательства перехода права собственности и заключите дополнительное соглашение к договору. Соблюдая эти правила, вы сведете к нулю риски неплатежей и сэкономите время на ненужных разбирательствах.

💼 Смена собственника помещения: риски для арендатора

При получении недвижимости в аренду наниматель, как правило, рассчитывает на долгосрочные отношения с собственником, и обустраивает пространство «под себя». За период пользования квадратными метрами ситуация может измениться: помещение будет продано, безвозмездно передано или перейдет по иным основаниям новому владельцу. Какие риски несет арендатор в этом случае? Могут ли его «выселить» из офиса на том основании, что права распоряжения перешли другому лицу?

📝 Риски арендодателя при смене собственника недвижимости

В действующем гражданском праве арендные отношения рассматриваются как обременение, наложенное на имущество. Однако они не ограничивают права собственника на распоряжение недвижимостью, закрепленное в ст. 209 ГК РФ. Это значит, что хозяин офиса или производственного помещения вправе продавать объект, обменивать, дарить третьим лицам, уступать в залог и т.д.

В ситуации продажи офиса права арендатора остаются неизменными. Это означает, что тот может продолжать использовать квадратные метры в течение всего срока, прописанного в договоре. Если новый владелец попросит компанию съехать, его требования окажутся незаконными и могут быть обжалованы в суде.

Фактически, смена собственника офиса влечет три потенциальных риска для нанимателя:

🔹 Одностороннее расторжение договора

Закон не отменяет права нового владельца пользоваться квадратными метрами по своему усмотрению. В п. 3 ст. 450 ГК РФ предусмотрен способ расторжения договора аренды путем одностороннего отказа нанимателя или наймодателя от его исполнения. Контрагенты не обязаны вставлять этот пункт в соглашение, заключенное на неопределенный срок – правило и без того вытекает из п. 2 ст. 610 ГК РФ. Чтобы прекратить взаимоотношения, одна сторона направляет письменное уведомление второй за 3 месяца до планируемого разрыва. Для бизнеса это означает, что ему все равно придется искать новое помещение, пусть и не сразу.

Если договор заключался на заранее оговоренный период (например, на два года), расторгнуть его в одностороннем порядке можно исключительно при условии, что в тексте соглашения имеется соответствующий пункт. Например, стороны вправе прописать, что инициатор уведомляет второго контрагента о желании прекратить отношения за шесть месяцев. Если такого упоминания нет, досрочное расставание возможно только по основаниям, перечисленным в ст. 619 ГК РФ.

🔹 Повышение арендной платы

Часто новые собственники пытаются увеличить стоимость пользования квадратными метрами. Получится ли это у них – зависит от текста первоначального договора. Если в документе нет упоминания о дополнительных основаниях повышения арендной платы, она остается неизменной в течение одного года. Попытки арендодателя расторгнуть договор или поменять условия в суде будут безуспешными. Если же в соглашении есть «лазейки» для наймодателя, компании придется смириться с ростом издержек.

🔹 Сложности с оплатой

Из положений законодательства следует, что арендодатель перечисляет средства за пользование офисным или производственным помещением старому собственнику до тех пор, пока новый не предъявит доказательства вступления в права на имущество. Для этого предоставляются заверенные нотариусом копии правоустанавливающих (договор) и правоподтверждающих документов (выписка из ЕГРП). На практике совершение платежей в адрес бывшего владельца означает для арендаторов сложности: в дальнейшем потребуется их возврат, на который получатель может не согласиться добровольно, возникнет путаница в бухгалтерских документах.

📜 Что гласит закон?

В ст. 619 ГК РФ перечислены основания, дающие арендодателю право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.

Упомянуты следующие причины:

  • наниматель не выполняет условия пользования имуществом или иные существенные условия договора
  • существенно ухудшает имущество
  • не внес арендную плату два раза подряд или более
  • не произвел капитальный ремонт, который обязан был сделать по договору

Чтобы прекратить договорные отношения по любому из перечисленных оснований, арендодатель вначале направляет уведомление о необходимости устранения недочетов, а при неполучении ответа обращается в суд.

🎓 Смена собственника компании-арендодателя не упомянута в ст. 619 ГК РФ в качестве причины для одностороннего разрыва договора. Это значит, что арендодатель вправе прекратить отношения только в том случае, если данный момент был оговорен в тексте соглашения, ранее заключенного с нанимателем.

Ст. 617 ГК РФ подтверждает сделанный вывод. В ней указано, что переход права собственности на помещение, сданное в наем физическому или юридическому лицу, не является основанием для изменения или расторжения договора, ранее заключенного с арендатором.

Если компания желает сохранить помещение за собой после истечения срока аренды, а арендодатель отказывается, она вправе сослаться на положения ст. 621 ГК РФ, гласящей, что арендатор, который исполнял обязательства надлежащим образом в период пользования квадратными метрами, имеет приоритетное право на заключение договора на следующий срок. Если новый владелец откажет ему, но найдет на объект недвижимости другого нанимателя, потерпевший вправе обратиться за защитой прав в суд. Если ему удастся отстоять свою позицию, хозяина офиса обяжут заключить соглашение с истцом и возместить ему все понесенные убытки, связанные с решением «жилищного» вопроса.

💼 Действия сторон при смене собственника помещения

Действующее законодательство предусматривает, что права на получение платежей от арендатора переходят к новому владельцу с момента перехода собственности на недвижимость, т.е. государственной регистрации заключенной с бывшим владельцем сделки. Он обязан довести информацию о произошедших изменениях компании, которая пользуется помещением, в письменной форме.

Унифицированного образца уведомления для арендатора не существует. Как правило, документ готовится на фирменном бланке организации, ставшей новым собственником, и включает следующую информацию:

  • название компании-получателя
  • номер и дата договора аренды
  • номер и дата правоустанавливающего документа, на основании которого право собственности на помещение перешло к другому лицу
  • точная дата, с которой это произошло
  • описание нового порядка, в котором нужно вносить арендные платежи (наличные или безнал, реквизиты для перечисления)
  • должность и ФИО уполномоченного лица (руководителя) нового арендодателя
  • оттиск печати
Читайте так же:  Справка о смене фамилии из загса

К уведомлению прикладывается документация, подтверждающая правомочия нового владельца: договор купли-продажи (мены, дарения) помещения, свидетельство о собственности или выписка из ЕГРЮЛ. Оно вручается арендатору под роспись или направляется по почте заказным письмом.

Следующий шаг – заключение дополнительного соглашения к действующему арендному договору.

В него включается следующая информация:

  • дата и номер первоначального договора
  • названия прежних сторон по договору
  • указание на то, что сменился арендодатель
  • ссылки на документы, подтверждающие эту смену
  • указание на то, что иные положения соглашения остаются неизменными
  • подписи обеих сторон арендных отношений

❗ Важно ❗ Допсоглашение заключается той датой, когда права нового собственника зарегистрированы в ЕГРЮЛ.

Если первоначальный договор проходил государственную регистрацию в Росреестре, для допсоглашения проводится аналогичная процедура. Соблюдение порядка извещения арендодателей о смене собственника и надлежащее документальное оформление изменений помогает избежать конфликтов и свести к минимуму потенциальные риски, возникающие для каждой из сторон.

НТВП «Кедр — Консультант»

Подписка на обзоры и консультационные материалы.

Об оформлении договоров аренды недвижимого имущества при смене арендодателя

Вопрос

Обязательно ли оформлять соглашение об изменение реквизитов и наименования арендодателя при смене арендодателя (купля-продажа недвижимого помещения) к долгосрочному и зарегистрированном договору аренды недвижимого имущества, либо достаточно будет уведомить арендатора об изменении стороны договора

Ответ юриста

По желанию сторон ООО «А» и ООО «С» могут заключить дополнительное соглашение к действующему договору аренды. В любом случае в интересах ООО «С» уведомить как можно раньше ООО «А» об изменении собственника арендуемого помещения, вне зависимости от намерения заключить дополнительное соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Если ООО «А» и новый собственник — ООО «С» желают продлить арендные правоотношения, им достаточно создать фактические условия для возможности исполнения договора обеими сторонами.

Для этого, во-первых, новый собственник недвижимости ООО «С» должен иметь договор аренды, который был заключен между ООО «Б» и ООО «А» для соблюдения со своей стороны условий аренды.

Во-вторых, ООО «А» должно иметь реквизиты ООО «С» для надлежащего исполнения своих обязанностей по уплате арендной платы и др.

Следовательно, лучшим вариантом действий ООО «А» и ООО «С» будет являться заключение дополнительного соглашения к действующему договору аренды с внесением изменений в договор в части субъекта на стороне арендодателя, его реквизитов. При этом стороны вольны договориться об иных изменениях действующего договора аренды — например, о продлении его срока.

Также необходимо отметить, что возможным вариантом может быть просто уведомление ООО «С» ООО «А» о смене собственника арендуемого имущества с указанием наименования и банковских реквизитов ООО «С».

В любом случае в интересах ООО «С» уведомить как можно раньше ООО «А» об изменении собственника арендуемого помещения, вне зависимости от намерения заключить дополнительное соглашение, так как если ООО «А» не было уведомлено об изменении лица на стороне арендодателя, оно может правомерно уплачивать арендную плату ООО «Б». В этом случае ООО «С» придется требовать от ООО «Б» возврата неосновательного обогащения (п. 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Разъяснение дано в рамках услуг «ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ» консультантом по правовым вопросам ООО НТВП «Кедр-Консультант» Макшаковым Игорем Борисовичем, ноябрь 2017 г.

[2]

При подготовке ответа использована СПС КонсультантПлюс.

Смена арендодателя по договору аренды как оформить

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Смена арендодателя по договору аренды как оформить». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Достижение устных договоренностей обычно труднее доказать на практике, в особенности, если споры будут решаться через суд.

Однако, эта норма не содержит разъяснений относительно того, к кому в таких случаях должны предъявляться требования о возмещении расходов арендатора на расходы по капитальному ремонту, о ненадлежащем исполнении обязательств арендодателем и др.

Как правильно составить допсоглашение к договору аренды в 2019 году

Если же условиями договора предусмотрено, что ГП выполняет исключительно функцию средства обеспечения исполнения обязательств и подлежит возврату арендатору в конце срока действия договора, то эта сумма ГП не увеличивает базу налогообложения арендодателя. Налоговые обязательства у арендодателя и налоговый кредит у арендатора при получении/перечислении такого ГП не возникают.

Нужно ли доп. соглашение при изменении арендных платежей или нет, зависит от условий первоначального обязательства.

Район Девяткино, или Мурино, как правильно называется этот поселок, в настоящее время одно из немногих, если не единственное место, где сейчас выгодно приобретать квартиру. Покупка квартиры в новостройке …. Арендодатель может выдать согласие в любой форме по своему усмотрению, но с соблюдением требований ст. 157.1 ГК РФ. Однако в этом случае согласие может быть признано полученным, если арендодатель был уведомлен о состоявшейся сделке и не заявил относительно нее никаких возражений, а также совершил иные действия, свидетельствующие о своем согласии с ее совершением.

Как уведомить арендатора о смене собственника арендуемого имущества

Видео (кликните для воспроизведения).

Договор об отчуждении недвижимости.Кроме свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость арендатору стоит попросить для ознакомления договор , на основании которого объект аренды сменил собственника. Случается , что в таких договорах предусмотрены особые условия о переходе прав требования по арендному обязательству к новому собственнику ( до регистрации прав собственности).

Судебная практика по вопросу к кому должны предъявляться претензии по поводу ненадлежащего исполнения договора аренды, имевшего места до смены собственника, однозначна. Такие требования должны предъявляться к новому собственнику арендуемого имущества как стороне договора аренды.

Кроме этого, нужно сослаться на основания правомерности подписания документа. Первым разделом допсоглашения является «предмет».

В этой ситуации арендатор до заключения договора на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам обязан обратиться к арендодателю с просьбой выдать предварительное согласие.

В то же время именно уведомления чаще всего становятся причиной споров о платежах ненадлежащему кредитору.

Например, арендатор пожелал съехать, предупредил хозяина жилья на словах, но официально договор не расторг. Но поскольку действие сделки продолжается, то арендодатель через некоторое время может обратиться в суд и потребовать уплаты стоимости аренды за весь период аренды. Во избежание казусов, стороны сделки аренды при досрочном расторжении договора подписывают соглашение. Важно! Если срок договора истек и соглашение о пролонгации не подписано, но при этом арендатор продолжает использовать транспорт, то арендодатель не сможет взыскать неустойку за отсутствие арендной платы. Как пример, типовая форма и образец допсоглашения к договору аренды автотранспорта здесь.

Часто арендатор узнает о смене собственника имущества еще до того, как получает официальное письменное уведомление. В таком случае арендатор может тянуть с оплатой до его получения (потом долг, разумеется, все-таки придется погасить). Между тем новый арендодатель может отправить уведомление лишь спустя несколько месяцев после приобретения недвижимости.

Читайте так же:  Защита персональных данных и банковской тайны при взыскании долгов

Предварительное согласие арендодателя может быть включено в текст договора аренды и может быть выражено в том числе путем согласования условия о праве арендатора заключать сделки, предусмотренные п. 2 ст. 615 ГК РФ, без получения дополнительного согласия арендодателя. Данное условие освобождает арендатора от обязанности получать в дальнейшем согласие арендодателя на каждую конкретную сделку.

Письмо отправляется нанимателю после проведения смены собственника имущества. Такое письмо должно содержать:

  • информацию о новом владельце (включая контактные данные);
  • новые реквизиты для перечисления средств в качестве арендной платы.

Следовательно, если арендатор желает продлить аренду, то ему нужно примерно за месяц до окончания срока действия аренды уведомить о своем желании арендодателя и оформить соглашение о продлении договора.

Первое, на что стоит обратить внимание арендатору, – действительность договора. Достаточно часто новые владельцы утверждают, что договор найма недействителен, поскольку лицо, указанное в нём как арендодатель не является собственником имущества. Это абсолютно не верно.

Следовательно, если арендатор желает продлить аренду, то ему нужно примерно за месяц до окончания срока действия аренды уведомить о своем желании арендодателя и оформить соглашение о продлении договора.

В процессе реорганизации в форме присоединения другой организации с 16 декабря 2018 года. Есть судебные дела в роли ответчика.

Чтобы избежать недопониманий в дальнейшем, стороны прописывают вновь возникшие обстоятельства в дополнительном соглашении.

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.

Первый вице-премьер Игорь Шувалов считает, что сейчас самое лучшее время для того, чтобы купить жилье. Но, с апреля цены на квартиры в России растут и в долларах, и в рублях. Почему так происходит, и стоит ли сейчас покупать недвижимость? смотрите ролик.

Смена вех Однако уже в 1980-е годы на международные трассы триумфально вырвался гигант 747-й, и дела компании снова пошли в гору.

Доп соглашение к договору аренды нежилого помещения, как оформляется

Смена курса Ситуация, когда коллектив начинает отходить от заданного курса, – одна из типичных ловушек, в которую может угодить проектная команда.
В любом случае в интересах ООО «С» уведомить как можно раньше ООО «А» об изменении собственника арендуемого помещения, вне зависимости от намерения заключить дополнительное соглашение.

При смене арендодателя (собственника) Смена владельца объекта аренды может стать причиной для расторжения договора по истечении срока или на основании причин для досрочного расторжения. Но если новым собственником планируется сдача объекта в аренду, то можно просто сменить стороны сделки.

Законодательством установлены отдельные требования касательно обязанностей арендодателя и арендатора. Одной из таких предусмотренных законом обязанностей наймодателя является уведомление нанимателя о смене владельца арендуемого имущества.

Аренда имущества достаточно часто связана с личностными качествами его владельца. Так, жилое помещение чаще всего сдают с учётом личностных характеристик нанимателя. Личность арендодателя тоже может иметь немалое значение.

Будучи арендатором никогда не подпишу договор аренды без предоставления мне свидетельства о собственности и свежей выписки из ФРС.

Закон не содержит требований к форме выдачи согласия, поэтому стороны, руководствуясь принципом свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ), могут определить форму согласия в договоре. Форму согласия рекомендуется предусмотреть письменную, т.е. в виде документа, подписанного арендодателем (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

То есть, арендатор не будет ущемлен в своем праве продолжать пользоваться недвижимостью на условиях существующей арендной платы, по крайней мере, до тех пор, пока договор аренды помещения продолжает действовать.

Дополнительное соглашение при смене арендодателя образец

После получения сообщения нанимателю следует предпринять шаги к заключению договора с новым собственником (вводу нового лица в правоотношения аренды). Заключение мирного соглашения с новым собственником – дорога к беспроблемному найму. Принудительное повышение арендной платы со стороны нового владельца также противозаконно.

Государственная регистрация прав и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения возникновения права, в связи с чем, как уже было указано выше, право на распоряжение и получение дохода возникнет с момента регистрации права в палате (дата свидет).

Если такое согласие не получено и будет доказано, что о его отсутствии знала или должна была знать другая сторона на момент совершения сделки, то эта сделка может быть признана недействительной на основании ст. 173.1 ГК РФ. Дело в том что с момента регистрации нового юр.лица в ИФНС, на балансе прежнего юр.лица этого имущества уже нет.И бухгалтер,справедливо, говорит о том,что нельзя принимать платежи за имущество, которого нет на балансе.

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения

Кроме свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость арендатору стоит попросить для ознакомления договор , на основании которого объект аренды сменил собственника. Случается , что в таких договорах предусмотрены особые условия о переходе прав требования по арендному обязательству к новому собственнику ( до регистрации прав собственности).

В соответствии с частью 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ, переход прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Отдельно следует рассмотреть вариант добровольного изменения условий договора при молчаливом согласии сторон, либо совершении конклюдентных действий. В данном случае речь идет о ситуации, когда контрагенты по истечении срока действия договора продолжают вести себя таким образом, будто договор еще не истек.

Арендатор гарантирует, что Участок не обременен правами третьих лиц, его права или права Арендодателя на Участок не оспариваются, Участок под арестом не находится, Арендатору ничего не известно о предстоящем изменении назначения использования Участка или об изъятии Участка для государственных, муниципальных или публичных нужд.

Если новый собственник захочет выселить арендаторов, то он может это сделать в соответствии с договором, на условиях, которые прописаны в этом договоре аренды. Или через суд. Но только не на основании того, что он стал собственником помещения и у него другие планы.

Т.Е. юр.лицо создается (регистрируется в ИФНС) 01.06. а недвижимое имущество,переданное ему по разделительному балансу регистрируется в УФРС, к примеру 01.07 (а то и позже).Вот и как быть с арендаторами с 01.06 по 01.07. Кто платежи принимает «старый» или «новый» арендодатель.

Если собственник арендуемого имущества поменялся, то это не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Сменился собственник арендуемого помещения

Что в этом случае делать арендатору?

Статья Антона Дёмина, юриста Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С.

Почти любому, кто ведет коммерческую деятельность, необходимо где-то принимать клиентов, хранить документы, размещать оргтехнику и т.д. Аренда офиса — распространенный вариант решения данной проблемы. Обычно договор заключается на длительный срок, с возложением на арендатора обязанности по текущему ремонту и обслуживанию помещений. Да и сам арендатор стремится к тому, чтобы его «визитная карточка» выглядела современно, комфортно и ни в чем не уступала конкурентам.

В договорных отношениях контрагентом арендатора является арендодатель — собственник недвижимого имущества. Согласно действующему законодательству, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Аренда является обременением недвижимого имущества, но вместе с тем не ограничивает права собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, распоряжаться им иным образом (ст.209 ГК РФ).

Читайте так же:  Зарплатные налоги со стоимости путевок для детей работников

И совершение сделки купли-продажи с переданным в аренду имуществом — законное право хозяина офиса.

Важно отметить, что в таком случае права и интересы арендатора не затрагиваются и не изменяются. Смена собственника не является основанием для расторжения действующего договора. Если новый владелец предъявит требование о прекращении договорных обязательств на основании того, что предшествующий арендодатель уже не является собственником, необходимо знать, что такие требования незаконны.

При смене арендодателя часто возникают ситуации, когда новый собственник в одностороннем порядке пытается увеличить размер арендной платы. В таких случаях необходимо обратится к тексту заключенного договора, и если в нем не предусмотрены иные условия изменения арендной платы, размер ее остается неизменным в течение одного года. Не будет успешным и решение нового арендодателя расторгнуть договор или изменить его условия в судебном порядке.

Тем не менее, сам договор аренды требуется привести в соответствии с положениями гражданского законодательства, так как право сдачи в аренду имущества принадлежит собственнику. Сторонам необходимо подписать дополнительное соглашение с указанием наименования нового арендодателя и его реквизитов (ИНН, юридический адрес, банковский счет и т.п.). Соглашение сторон о вносимых изменениях в договор аренды недвижимого имущества, подлежащий государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Иными словами, новый арендодатель только с момента государственной регистрации соглашения полноправно вступает в свои права и на законных основаниях сможет требовать оплаты по договору.

Встает вопрос: а что делать, если договор аренды не регистрировался? Кому и, главное, с какого момента арендатор должен платить арендную плату? В соответствии с позицией Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66, при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. О переходе к нему права на получение арендной платы новый собственник должен уведомить арендатора в письменной форме.

Согласно п.1 ст.385 ГК РФ, арендатор вправе не исполнять обязательства по отношению к новому арендодателю до предоставления ему доказательств перехода права требования к этому лицу. Какие шаги в таком случае должен предпринять новый владелец? По нашему мнению, новому арендодателю необходимо письменно уведомить и подтвердить возникновение своих прав путем направления в адрес арендатора копии документов — оснований возникновения своих прав (договор).

Пунктом 3 ст.382 ГК РФ установлено, что если арендатор не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав арендодателя к другому лицу, новый арендодатель несет риск вызванных этим последствий. То есть в таком случае уплата арендных платежей прежнему арендодателю признается правомерной, и новый собственник не может требовать от арендатора повторной оплаты за пользование имуществом.

Будем надеяться, что в условиях нестабильной экономической ситуации наши рекомендации позволят избежать участникам арендных отношений излишних волнений и затрат.

Дополнительное соглашение о смене арендодателя

Мы приобрели земельный участок. Бывший собственник передал часть земельного участка в долгосрочную аренду. Договор был зарегистрирован в регпалате. В новый выписке фигурирует договор и срок его действия. Необходимо ли подписывать допсоглашение о замене стороны (арендодателя) или нет?

Доп. соглашение о смене арендодателя заключать не требуется.

[1]

В данном случае действует общая норма – п. 1 ст. 617 ГК РФ, в которой предусмотрено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Ранее заключенный договор аренды продолжает действовать, и новый собственник в силу закона становится арендодателем, на которого переходят права и обязанности.

Как разъяснено в определении ВС РФ от 25.07.17 № 304-ЭС17-3429, обязательства по аренде не прекращаются в связи со сменой одной из сторон. Обременения продолжают действовать.

«Арендатору особенно важно правильно определить момент, с которого он должен заплатить арендную плату новому, а не прежнему собственнику. Иначе существует риск платежа ненадлежащему кредитору, в случае которого надлежащий кредитор может взыскать платеж повторно. Причем с процентами за просрочку платежа по статье 395 Гражданского кодекса или договорной неустойкой. Так, если арендатор слишком поспешно рассчитается с новым собственником – тогда, когда право на получение арендной платы было еще у прежнего арендодателя, то последний может потребовать платеж повторно. Факт исполнения обязательства ненадлежащему лицу в такой ситуации не спасет арендатора ни от взыскания долга, ни от ответственности за просрочку. Перед надлежащим кредитором по-прежнему числится долг.

Возможна и обратная ситуация: получив от сторонней компании уведомление о том, что именно она теперь является собственником предмета аренды и арендные платежи причитаются ей, арендатор по-прежнему рассчитывается с прежним арендодателем. Если арендатор, несмотря на уведомления о смене собственника, больше двух раз подряд перечислит арендную плату прежнему арендодателю, то новый владелец недвижимости может не только потребовать оплату повторно с процентами, но и выселить арендатора из занимаемого помещения (потребовать досрочного расторжения договора). Такое право ему предоставляет статья 619 Гражданского кодекса (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.05.05 по делу № А56-7723/04).

От нового собственника требуются доказательства его прав

Чтобы уверенно платить новому арендодателю именно как надлежащему кредитору, арендатору важно получить от него ряд документов.

Письменное уведомление. Юридически новый собственник становится арендодателем и соответственно имеет право на получение аренд-ных платежей с момента перехода к нему права собственности. То есть с момента государственной регистрации его права на арендуемую недвижимость (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Это следует из содержания права собст-венности (п. 1 ст. 209 ГК РФ) и принадлежности права на сдачу имущества в аренду именно собственнику (ст. 608 ГК РФ).

Однако для арендатора важен не столько момент перехода права собственности на арендуемый объект к другому лицу, сколько момент получения официального уведомления об этом факте. В данном случае действуют нормы Гражданского кодекса о перемене лиц в обязательстве. В частности, положение о том, что должник должен быть уведомлен о смене кредитора, иначе исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему лицу (п. 3 ст. 382 ГК РФ). Если применить этот прин-цип к аренде, то получается, что арендатор должен плату новому кредитору не с момента перехода к последнему права собственности на объект аренды, а с того момента, когда арендатор узнал о состоявшемся переходе прав. Даже если арендатора проинформировали об этом лишь спустя несколько месяцев после того, как право собственности на арендуемый объект перешло к другому лицу, его платежи в адрес прежнего собственника признаются надлежащим исполнением обязательств. Повторно потребовать от арендатора арендную плату за эти месяцы новый арендодатель не вправе (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26.11.08 № Ф09-8836/08-С6).*

В то же время именно уведомления чаще всего становятся причиной споров о платежах ненадлежащему кредитору. Например, арендодатель просто указывает в письме дату, с которой арендные платежи следует перечислять ему. Но он и сам может иметь неправильное представление о том, с какого момента вправе получать эти платежи, подразумевая под этим моментом, например, дату заключения договора об отчуждении недвижимости или акт приема-передачи. Поэтому арендатору важно получить доказательства перехода прав арендодателя к другому лицу.

Читайте так же:  Все о бланках строгой отчетности

Свидетельство о госрегистрации прав. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу (п. 1 ст. 385 ГК РФ). Следовательно, арендатору необходимо попросить нового собственника представить свидетельство о государственной регистрации перехода к нему права собственности на недвижимость и до получения этого доказательства платить прежнему арендодателю. Ответственности за просрочку платежей в адрес нового арендодателя в такой ситуации не должно быть. Дело в том, что, не представляя арендатору доказательств перехода права собственности, новый кредитор тем самым допускает просрочку со своей стороны, которая освобождает должника от ответственности (п. 3 ст. 406 ГК РФ).

Оплата новому арендодателю только на основании его уведомления, без доказательств перехода прав к нему, может обернуться негативными последствиями для арендатора и со стороны прежнего собственника имущества. Если впоследствии окажется, что право собственности покупателя недвижимости еще не было зарегистрировано на момент перечисления арендной платы, то прежний собственник может взыскать с арендатора этот платеж повторно. Например, новый владелец недвижимости стал требовать с арендатора арендную плату сразу после того, как получил этот объект по акту приема-передачи, хотя право собственности на объект еще было зарегистрировано на прежнего владельца. Позднее прежний арендодатель повторно взыскал с арендатора арендную плату за весь период с даты передачи объекта новому владельцу до госрегистрации перехода права собственности к нему. Причем задолженность была взыскана с процентами за просрочку платежа (постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.11.07 № А19-6430/06-46-7-Ф02-8237/07, определение Высшего арбитражного суда от 11.03.08 № 14382/06).

Дело в том, что статья 312 Гражданского кодекса возлагает на должника риск исполнения обязательства ненадлежащему лицу, если при исполнении обязательства он не потребовал доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом.

Договор об отчуждении недвижимости. Кроме свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость арендатору стоит попросить для ознакомления договор, на основании которого объект аренды сменил собственника. Случается, что в таких договорах предусмотрены особые условия о переходе прав требования по арендному обязательству к новому собственнику (до регистрации прав собственности). Например, с момента передачи имущества или с момента заключения договора. По сути, это смешанный договор: отчуждения недвижимости и уступки прав требования арендных платежей.

Если при таком условии договора купли-продажи арендатор не будет платить покупателю недвижимости арендную плату, дожидаясь перехода прав собственности к нему, последний может взыскать платежи через суд (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.06.08 по делу № А38-1934/2007-2-197)».

2.Смена собственника как повод повременить с арендной платой. Каковы шансы арендатора избежать неустойки;

«Что дает арендатору основание не платить при смене собственника

Как арендаторы злоупотребляют положениями кодекса

Какие шансы у арендатора доказать добросовестность в суде

Может так случиться, что арендатору известно о состоявшейся смене собственника арендуе-мого объекта. Но при этом он также знает, что была нарушена процедура уведомления об этом факте (см. стр. 30 и 31). И может появиться искушение прекратить платежи в адрес прежнего арендодателя, потому что у него уже не будет оснований предъявить претензии. И в то же время не платить новому, так как формально он еще «не знает» о смене собственника.

Козырь арендатора – просрочка уведомления

Часто арендатор узнает о смене собственника имущества еще до того, как получает официальное письменное уведомление. В таком случае арендатор может тянуть с оплатой до его получения (потом долг, разумеется, все-таки придется погасить). Между тем новый арендодатель может отправить уведомление лишь спустя несколько месяцев после приобретения недвижимости.

Возможен и другой вариант: арендатор получил письменное уведомление, но к нему не были приложены доказательства перехода прав к новому арендодателю (копии договора об отчуждении недвижимости и свидетельства о государственной регистрации перехода права собственности). Арендатор занимает выжидательную позицию, рассчитывая погасить долг, когда арендодатель представит ему необходимые доказательства. В таких случаях он просто надеется на безнаказанность: отсутствие ответственности за просрочку платежа и риска расторжения договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса. Другими словами, у компании на какое-то время появляются свободные денежные средства в сумме арендной платы, что в условиях финансового кризиса – неплохое подспорье.*

Если новый арендодатель не сообщил свои банковские реквизиты, обязательно ли арендатору перечислять арендную плату в депозит нотариуса?

Нет, по смыслу пункта 1 статьи 327 Гражданского кодекса исполнение обязательства путем внесения долга в депозит нотариуса – право, а не обязанность должника.

В большинстве случаев суды защищают арендодателя

В арбитражной практике есть примеры, когда суды в подобных обстоятельствах освобождали арендатора от неустойки (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 22.10.04 по делу № А09-2283/04-9). Но подобный исход все-таки не гарантирован.

Дело в том, что пункт 3 статьи 382 Гражданского кодекса не обязывает нового кредитора уведомлять должника о переходе прав. Он лишь определяет возможные негативные последствия такого неуведомления: исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему лицу (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16.01.07 по делу № КГ-А41/12248-06). Кодекс также не обязывает нового арендодателя по собственной инициативе снабжать арендатора доказательствами перехода прав – он лишь дает ему право требовать таких доказательств и не платить новому кредитору, пока они не будут получены (п. 3 ст. 385 и ст. 312 ГК РФ). При этом нормы, которая давала бы должнику право вообще не исполнять свое обязательство, нет.

В рассматриваемой ситуации арендатор не платит никому в нарушение статьи 309 кодекса. Кроме того, он не предпринимает никаких действий для получения доказательств перехода права собственности к новому кредитору. Поэтому суд может не найти оснований для освобождения арендатора от ответственности и взыскать проценты или неустойку (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18.08.05 по делу № А55-15565/04-40).

Видео (кликните для воспроизведения).

Чтобы избежать неустойки, арендатору до получения письменного уведомления и доказательств перехода прав безопаснее рассчитываться с прежним собственником имущества. Доказательств перехода прав лучше требовать от нового арендодателя заказным письмом с уведомлением. В случае спора это подтвердит, что арендатор действовал добросовестно, продолжая платить (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 02.02.09 № КГ-А40/13225-08)»».

Источники


  1. Все о пожарной безопасности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. — М.: Альфа-пресс, 2010. — 480 c.

  2. Малько, А. В. Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебно-метадитеческое пособие / А.В. Малько. — М.: Издательский дом «Дело» РАНХиГС, 2015. — 352 c.

  3. Десницкий, С. Е. Слово о прямом и ближайшем способе к научению юриспруденции. Юридическое рассуждение о вещах священных, святых и принятых в благочестие, с показанием прав, какими оные у разных народов защищаются… и др. / С.Е. Десницкий. — Москва: Гостехиздат, 2016. — 193 c.
  4. Марат, Ж.П. План уголовного законодательства; Иностранной литературы, 2012. — 152 c.
  5. Муранов, А. И. Российское регулирование отношений с иностранными элементами. Некоторые аспекты правового статуса и деятельности иностранных адвокатов / А.И. Муранов. — М.: Городец, 2014. — 144 c.
Смена арендодателя по договору аренды как оформить
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here