Снос незаконной постройки без решения

Важные аспекты на тему: "Снос незаконной постройки без решения" с профессиональной точки зрения и понятными словами. Все вопросы просьба задавать дежурному юристу.

Сносить нельзя, помиловать: как сохранить самострой

Жительница Сочи получила в аренду участок и возвела на нем трехэтажный дом без разрешения на строительство. Муниципалитет подал иск о его сносе. Две инстанции удовлетворили его, ссылаясь, в том числе, на указания постановления Пленума ВС и ВАС. Но Верховный суд на основании тех же положений принял противоположное решение.

Номинальный владелец самовольной постройки не становится собственником и сносит ее за свой счет, гласит ст. 222 ГК. Но есть и альтернатива – самострой можно попытаться узнаконить. «Такие вопросы, как легализация самовольных построек или их снос, были и всегда будет актуальными, особенно в свете постоянно меняющегося законодательства», – говорит Александр Зарицкий, руководитель управления земельно-имущественных отношений Heads Consulting.

Например, с 1 сентября 2015 года органы местного самоуправления получили право сносить самострои без суда (п. 4 ст. 222 ГК), что в Москве обернулось «ночью длинных ковшей» в феврале 2016-го (подробнее см. «Самосуд для самостроев: смогут ли владельцы снесенных в Москве ларьков получить компенсацию»). Тогда в столице было снесено больше сотни самостроев, еще столько же построек планируется пустить под снос в ближайшее время (см. «Правительство Москвы снесет еще 107 объектов самостроя»). Алексей Кузнецов, адвокат АБ «Бубнов и партнеры», напомнил, что похожая ситуация сложилась и в Сочи перед зимней олимпиадой 2014 года, когда городские власти были намерены избавиться от более, чем 600 «нелегальных» строений.

Когда дом сносить не нужно

Само по себе отсутствие разрешения на строительство – это еще не повод снести самовольную постройку, считает Верховный суд. Он еще раз напомнил об этом нижестоящим инстанциям в деле Светланы Грачевой* (дело № 18-КГ16-48)

Она взяла в аренду у администрации Сочи участок земли под индивидуальную застройку и выстроила на нем трехэтажный дом площадью почти в 600 кв. м, а 27 октября 2014 года Росреестр зарегистрировал за женщиной право собственности на особняк. Но разрешения на строительство у нее не было, поэтому в январе 2015 года муниципалитет через суд потребовал снести самовольную постройку и аннулировать запись в Росреестре (дело № 2-361/2015).

Лазаревский райсуд, который рассматривал дело в первой инстанции, удовлетворил иск, а апелляция засилила это решение. Обе судебные инстанции подчеркнули, что Грачева даже не предпринимала мер для получения разрешения на строительство, что могло бы помочь узаконить постройку (п. 26 постановления Пленума ВС и ВАС «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Требовать сноса постройки можно и в том случае, если право на нее зарегистрировано в Росреестре, отметили суды (п. 22 постановления).

ВС с такими выводами не согласился и направил дело на пересмотр в апелляцию. По его мнению, в актах указано лишь одно основание для сноса – отсутствие разрешения на строительство, а этого недостаточно. Нужны другие обстоятельства, о необходимости которых говорит тот же п. 26 постановления. Например, администрация Сочи не доказала нарушения каких-либо норм или опасности дома для жизни или здоровья людей. Чтобы это выяснить, Грачева ходатайствовала о назначении строительно-технической экспертизы, но суд первой инстанции его не удовлетворил.

Что говорят эксперты

Юристы, опрошенные «Право.ru», считают, что ВС, разрешая данный спор, не озвучил принципиально новую для практики точку зрения, но напомнил нижестоящим судам о важности учета позиций Пленума ВС и ВАС, сформированных еще в 2010 году, которые они почему-то не учли. «Если отсутствия разрешения достаточно для сноса – это во многих случаях несправедливо как с правовой точки зрения, так и с экономической», – считает Сергей Соладатенко, руководитель проектов АК «Павлова и партнеры».

Алексей Кузнецов из «Бубнов и партнеры» отметил, что в рассматриваемом деле суды пользовались старой редакцией ст. 222 ГК, поскольку на момент возникновения спора норма о возможности сноса самостроев во внесудебном порядке еще не вступила в силу. Несмотря на то, что сочинская администрация обвиняла Грачеву в том, что та не получила разрешения на строительство, ВС этот факт никак не комментирует. Адвокат уверен, что при новом рассмотрении ключевым моментом будет то, нарушает ли самострой градостроительные, пожарные и прочие нормы и насколько он безопасен для окружающих.

«Если дом построен на собственном земельном участке, за его границы не выходит и тип строения соответствует виду разрешенного использования земли, снести здание можно, только если оно построено с нарушением строительных норм и правил, – согласна с коллегой Марина Краснобаева, партнёр КА «Юков и партнёры». – Это могла бы определить судебно-строительная экспертиза, но суд ее отчего-то не назначил».

* – имена участников событий изменены редакцией

Как защитить объект от признания самовольной постройкой и последующего сноса?

Юрист Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья»

специально для ГАРАНТ.РУ

Борьба с самовольными постройками является одним из трендов современной московской действительности, причем под угрозу уничтожения попадают не только временные, но и капитальные постройки. В своей колонке я рассмотрю, что является факторами риска для признания постройки самовольной и какие аргументы необходимо приводить в судебном споре с государственными органами.


Признаки признания постройки самовольной

Самовольными постройками могут быть признаны объекты капитального строительства (недвижимого имущества). Временные постройки, являющиеся движимым имуществом, также попадают в категорию риска: могут быть демонтированы в связи с признанием права собственности на них отсутствующим.

В случае, когда зарегистрированные в ЕГРН объекты недвижимого имущества имеют признаки самовольной постройки, наличие регистрации не исключает удовлетворения судом требования об ее сносе (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее – Постановление). Это объясняется необходимостью наличия правового основания для внесения записи в ЕГРН: например, акта госоргана – разрешения на строительство как основания возведения здания.

Читайте так же:  Кассационная жалоба по уголовному делу

Доказывание добросовестного приобретения постройки на основании действительной сделки также не защитит собственника от ее сноса. Способом правовой защиты добросовестного приобретателя может стать только взыскание убытков с первоначального собственника постройки.

Гражданское законодательство предусматривает следующие признаки для признания постройки самовольной:

  • нарушение норм земельного законодательства, в виде неоформления права на земельный участок под постройкой, то есть в отсутствии, например, права собственности или права аренды (с правом возведения на участке объекта) на земельный участок;
  • возведение постройки без полученного разрешения на строительство, предусмотренного ст. 51 Градостроительного кодекса;
  • возведение постройки на земельном участке с нарушением его разрешенного использования (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 19 июля 2016 г. № 18-КГ16-61, апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 29 апреля 2016 г. № 5-АПГ16-12);
  • возведение постройки на земельном участке с нарушением территориального зонирования в соответствии со ст. 35-40 Градостроительного кодекса РФ;
  • незаконная реконструкция объекта, которая привела к возникновению нового объекта) и иные нарушений градостроительных норм.

В соответствии с п. 29 Постановления ст. 222 Гражданского кодекса не регулирует демонтаж временных построек, а также на перепланировку, переоборудование недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект.

Полномочиями по принятию решения о сносе самовольной постройки обладает:


Виды судебных споров, связанных с самовольной постройкой

Споры по искам о признании права собственности на самовольную постройку, инициированные лицами, которые возвели такие объекты.

Истец может рассчитывать на признание права собственности на самовольную постройку, если:

  • участок под постройкой принадлежит истцу на праве собственности, постоянного бессрочного пользования или на иных законных правах;
  • постройка соответствует параметрам строительства в документации по планировке территории и правилами землепользования и застройки;
  • соблюдены все требования безопасности (строительные нормы, правила пожарной безопасности и иные технические нормы), а также права третьих лиц.

Суды единообразно применяют названные условия, если они не соблюдены, шансов у собственника постройки на ее сохранение практически нет.

Смягчающим условием при применении п. 3 ст. 222 ГК РФ является то, что само по себе отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в признании права собственности. В соответствии с п. 26 Постановления истец должен доказать, что принял необходимые меры для легализации постройки, то есть подал все необходимые документы для получения разрешения на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию. Данное положение позволяет добросовестному застройщику, выполнившему иные требования п. 3 ст. 222 ГК РФ, рассчитывать на признание права собственности на спорную постройку.

Споры по искам о сносе самовольной постройки, в рамках которых уполномоченный орган (в Москве, например, в Департамент городского имущества г. Москвы) заявляет одновременно следующие требования:

  • о признании самовольной постройкой объекта недвижимого имущества;
  • об обязании ответчика снести объект недвижимого имущества;
  • о признании отсутствующим права собственности ответчика на объект;
  • об обязании ответчика освободить земельный участок путем демонтажа объекта.

Эти на первый взгляд противоречивые требования заявляют для предупреждения потенциально возможного отказа в удовлетворении иска по основанию неверного определения типа постройки, то есть по формальным основаниям в связи с неправильно сформулированными исковыми требованиями. Отнесение типа спорной постройки к капитальным или временным преимущественно происходит уже в процессе разрешения спора при проведении строительно-технической экспертизы.

Первые два требования относятся к капитальным строениям, связанные с ними отношения регулируются ст. 222 ГК РФ. Вторые два требования относятся к временным постройкам, к которым не применяются положения ст. 222 ГК РФ, в отношении таких строений заявляют негаторные требования о признании отсутствующим права собственности на объект в рамках ст. 304 ГК РФ.

Данный формат исковых требований вызывает у ответчика необходимость давать различные аргументы на каждый блок требований.

В случае если спор связан с объектом недвижимого имущества, возникшим в связи с проведением самовольной реконструкции, требования о приведении объекта в первоначальное состояние до проведения самовольной реконструкции или о сносе постройки также должны быть рассмотрены с учетом критериев признания постройки самовольной. При доказывании отсутствия факта создания нового объекта посредством самовольной реконструкции нужно учитывать, что созданием нового объекта является изменение индивидуализирующих характеристик объекта (высоты, площади, этажности и т.п.) (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 24-КГ15-6).

Для разрешения споров по требованиям о приведении объекта недвижимого имущества в первоначальное положение после проведения незаконной перепланировки (например, надстройки, изменившей высотные характеристики здания) не нужно доказывать наличие всех предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ обстоятельств. Достаточно доказать, что перепланировка не является реконструкцией (например, на основании технического заключения о состоянии несущих конструкций, допустимости и безопасности выполненных работ в здании), то есть изменения не затрагивают конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности, не превышают предельные параметры разрешенного строительства (постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 июля 2017 г. № Ф 05-8418/2017 по делу № А40-242003/2015). Установление таких фактических обстоятельств подтверждает отсутствие необходимости в получении разрешения на строительство (подп. 4 п. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»).

Для сохранения постройки необходимо доказать следующие фактические обстоятельства:

Наиболее сложным является доказывание наличие всех обстоятельств п. 3 ст. 222 ГК РФ: наличия разрешения на строительство или необоснованного отказа в его выдаче, расположения объекта в территориальной зоне, в которой строительство объектов спорного типа разрешено, а также наличия прав на земельный участок под объектом у создателя постройки. Для доказывания фактов необходимо предоставить суду следующие доказательства:

[3]

  • законность владения и пользования или пользования землей может быть доказана свидетельствами о праве собственности на земельный участок (выпиской из ЕГРН), о праве постоянного (бессрочного) пользования, договором аренды (с правом возведения объекта);
  • добросовестность при получении разрешения на строительство и/или акта ввода постройки в эксплуатацию доказывают предоставлением обращений в уполномоченные орган или согласованных уполномоченными органами (например, Москомархитектуры, Центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора)архитектурных концепций строительства (реконструкции) объектов (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 апреля 2013 г. по делу № А40-15485/11-28-131) и судебных актов, подтверждающих признание незаконными отказов администрации в выдаче разрешений на строительство;
  • факт соблюдения иных градостроительных, строительных, экологических, противопожарных и иных норм и правил и отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересы других лиц, угроз жизни и здоровью граждан может быть доказано соответствующим экспертным заключением (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18 мая 2011 г. № по делу № А74-1315/2010).
Читайте так же:  Постановление о возбуждении уголовного дела

Победа в споре с уполномоченными органами возможна также при доказывании хотя бы одного из двух фактов:

  • истечения срока исковой давности для предъявления требований о сносе самовольной постройки (три года со дня, когда уполномоченный орган узнал о нарушении права);
  • возведения постройки в период до 1995 года, то есть до даты вступления в силу ст. 222 ГК РФ.

Срок исковой давности исчисляется для органов власти независимо от перераспределения полномочий между ними (постановление Президиума ВАС РФ от 11 октября 2011 г. № 7337/11 по делу № А10-1434/2009). Органы власти имеют возможность получать сведения о государственном техническом учете и государственной регистрации прав на спорный объект (определение ВС РФ от 14 июля 2015 г. № 305-ЭС14-8858 по делу А40-161453/2012, постановление Президиума ВАС РФ от 4 сентября 2012 г. № 3809/12, постановление Президиума ВАС РФ от 18 июня 2013 г. № 17630/12). То есть передача полномочий по контролю в сфере строительства или земельных отношений не влечет перерыва в сроке исковой давности. Предполагается, что о нарушении своего права органы власти узнают с даты регистрации права собственности на здание в ЕГРН.

Поскольку органы государственной власти заявляют требования, которые применимые и к капитальным, и к временным постройкам, изначально необходимо доказать факт отнесения постройки к объектам недвижимого имущества. Доказать этот факт поможет строительно-техническая экспертиза и предоставление технического паспорта БТИ на здание. Если в ином деле рассматривался вопрос о капитальности спорного объекта, возможно использовать преюдициальное значение такого факта.

Доказать отнесение постройки к капитальным объектам важно, поскольку в отношении временных построек органы власти заявляют негаторные требования, к которым не применяются правила о сроке исковой давности (ст. 208 ГК РФ, п. 7 Постановление Пленума ВС РФ от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»). То есть пропуск срока исковой давности органом власти можно только в связи со спорным объектом недвижимости.

Для применения срока исковой давности необходимо доказать отсутствие следующих фактов (п. 6, п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 9 декабря 2010 г. № 143, п. 22 Постановления):

  • постройка влечет нарушение прав истца, владеющего земельным участком, при создании постройки на земельном участке без его согласия.
  • постройка угрожает жизни и здоровью граждан.

Доказывание отсутствия угроз жизни и здоровью населения, связанных с постройкой, возможно за счет предоставления в суд экспертного заключения. Отсутствие у собственника земли (не являющегося собственником объекта) фактического владения землей под спорным объектом, даже в случае отсутствия его прямого согласия на возведение объекта, подтверждает необходимость применения общего срока исковой давности (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28 сентября 2017 г. № Ф02-4560/2017 по делу № А19-8769/2016, определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 14 июля 2015 г. № 305-ЭС14-8858 по делу А40-161453/2012). При этом неоднократное заключение краткосрочных договоров аренды земельного участка под спорным объектом свидетельствует об осведомленности истца о нахождении такого объекта на участке (определение ВС РФ от 4 сентября 2015 г. № 305-ЭС15-11735 по делу № А40-102753/2013).

Доказывание факта возведения постройки в период до 1995 года, то есть до даты вступления в силу ст. 222 ГК РФ, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований о сносе самовольной постройки. Правила о признании самовольной постройкой не применяются к объектам, возведенным до 1995 года, в связи с тем, что гражданское законодательство обратной силы не имеет (п. 1 ст. 4 ГК РФ) и на основании постановления Президиума ВАС РФ от 24 января 2012 г. № 12048/11, постановления Президиума ВАС РФ от 19 ноября 2013 г. № 6557/13.

Частой ситуацией является несовпадение даты фактической постройки здания и даты регистрации права собственности на нее. Доказывать нужно именно дату возведения постройки, для чего необходимо предоставить следующие документы: технический план приватизации и распоряжение Госкомимущества об утверждении плана. Косвенным доказательством постройки здания до 1995 года может быть акт оценки стоимости имущества при приватизации.

[1]

Таким образом, суды принимают решения в пользу сохранения спорной постройки при невозможности доказать наличие всех необходимых условий для признания ее режима законным только при наличии признака давности: пропуска уполномоченным органом срока исковой давности или возведения постройки до введения в действие ГК РФ.

Снос самовольной постройки по правилам с 4 августа 2018 года

Снос самовольной постройки по новым правилам с 04.08.2018г.

Уточнено понятие самовольной постройки

  • Как и раньше самовольной постройкой, считается возведенное здание, строение, сооружение:
  • на не предоставленном участке, то есть, если дом, склад, гараж фактически есть на участке, а документы, подтверждающие предоставление этого участка, отсутствуют;
  • если разрешенный вид использования участка не допускает строительства. Например, участок предоставили под огородничество, а владелец участка построил жилой дом;
  • постройка возведена без разрешения на строительство;
  • здание, строение, сооружение построили с нарушением градостроительных или строительных правил. Такое может случиться, если, например, дом расположен за пределами красных линий.

В отличие от старой редакции, новый закон предусмотрел случаи, когда, несмотря на формальные признаки самовольной постройки, объект недвижимости нельзя признавать самовольной постройкой и сносить.

1. Не признается самовольной постройкой недвижимость, которая построена с нарушением ограничений, установленных для данного участка, если владелец участка не знал и не мог знать о таких ограничениях. Например, если в Едином государственном реестре недвижимости отсутствовали сведения об особом статусе зоны, в которой размещена постройка. Владелец здания не должен страдать из-за того, что запрещения и ограничения не были в открытом доступе. Такую постройку нельзя сносить.

2. Нельзя считать самовольной постройкой ту, которая возведена с нарушением разрешенного использования земельного участка на момент начала строительства, если на момент выявления постройки разрешенное использование допускает такое строительство. То есть за прошлое нарушение карать нельзя, если сейчас на таком участке можно строить.

Читайте так же:  Как платить алименты

3. Если разрешения и согласования на строительство нужно было получать на момент начала строительства, а на момент выявления постройки нет обязанности в получении разрешений и согласований, то постройка также не является самовольной.
Если на момент начала строительства не требуется получения разрешений и согласований, которые действуют сейчас, то постройка также не является самовольной.

4. Нельзя считать самовольной постройкой объект, который не соответствует действующим на начало его возведения градостроительным или строительным нормам, если на момент выявления постройки такие правила уже отменены.

5. Нельзя считать самовольной постройкой объект, который не соответствует действующим сейчас градостроительным или строительным нормам, но полностью соответствовал таким нормам на момент возведения.

Иными словами, сейчас в ст. 222 ГК РФ закреплен принцип проверки объекта недвижимости на соответствие правилам постройки и получения разрешений на момент постройки, а не на момент обнаружения такой постройки или судебного разбирательства.

Последствия возведения самовольной постройки: снос или реконструкция

В прежней редакции ст. 222 ГК РФ было указано, что самовольная постройка подлежит сносу, если в судебном порядке на нее не будет признано право собственности.
Сейчас законодатель допускает как признание права собственности и снос, так и приведение постройки в соответствие с действующими градостроительными, строительным нормами и правилами. Например, если нарушена этажность, то сносить этаж, конечно, неприятно и дорого, но все-таки это позволит сохранить здание целиком. Или, например, дом с пристройкой вышел за пределы красной линии. Вместо полного сноса придется пожертвовать пристройкой, но удастся сохранить дом.

Еще одно нововведение заключается в том, что введен запрет на использование самовольной постройки. То есть, в доме запретят проживать, складом или цехом — пользоваться, завозить и вывозить вещи, продукцию и т.д. Пока не определено, в каком порядке и кто будет осуществлять контроль за использованием самовольной постройки, и каковы будут меры ответственности. Раньше предусматривался штраф за эксплуатацию (использование) самовольной постройки без ввода в эксплуатацию (ст. 9.5 КоАП РФ). Но с 04.08.2018г. требование о получении разрешений на ввод в эксплуатацию частных домов отменено. Видимо, пока к ответственности за использование частных и дачных домов граждан не будут привлекать к ответственности. По крайней мере ни порядок, ни основания привлечения к такой ответственности законом не предусмотрены.

Кто может принять решение о сносе

По общему правилу решение о сносе или приведении постройки в соответствие с действующими требованиями принимает суд.

При этом запрещено принимать решение о сносе индивидуальных жилых, дачных, садовых домов, расположенных на участках, предоставленных, соответственно, под ИЖС, ЛПХ, дачное строительство или садоводство при одновременном соблюдении трех условий (ст. 22 закона «О введении в действие части первой ГК РФ»):
1. права на эти объекты зарегистрированы до 01.09.2018г.;
2. параметры этих строений соответствуют предельным параметрам, предусмотренным действующими правилами землепользования и застройки и (или) федеральными законами;
3. земельный участок под домом, строением принадлежит собственнику постройки на праве собственности или ином законном праве.

Местные власти вправе сносить самовольные постройки без суда

Новыми поправками законодатель разрешил органу местного самоуправления принимать решения о сносе самовольных построек. Такое право и особенности его применения предусмотрены п. 4 ст. 222 ГК РФ и ст. 22 Закона «О введении в действие части первой ГК РФ». У такого права очень много ограничений, и сносить все подряд не будут.

Итак, по порядку.

Видео (кликните для воспроизведения).

Принимать решение о сносе местные власти могут только в отношении построек, расположенных на муниципальных землях или государственных, находящихся в ведении органов местного самоуправления.

На частных землях ничего сносить без судебного решения нельзя. Исключение составляют случаи, если постройка угрожает жизни и/или здоровью людей.

Муниципалитет вправе принять решение о сносе самовольной постройки на муниципальной земле без дополнительного судебного решения, в следующих случаях:

1. постройка возведена на участке, на который отсутствуют документы об отводе такого участка, при этом необходимость получения такого документа предусмотрена действующими на момент начала постройки правилами;

2. вид разрешенного использования земельного участка не допускает размещения возведенного объекта, и при этом участок находится на землях общего пользования. Например, участок предоставлен в парковой зоне (земли общего пользования) под размещение летнего кафе без капитальных строений, а к осени там «вырос» каменный ресторан. Такое здание снесут без суда по решению местных властей. Именно так теперь будут сносить постройки на пляжах, в скверах, на площадях;

3. вид разрешенного использования земельного участка не разрешает строительство возведенной постройки, и постройка находится в границах зоны с особыми условиям использования территории. В данном случае помимо решения о сносе может быть принято решение о приведении постройки в соответствие с действующими правилами и требованиями.

Тут есть особенности. Снести или обязать реконструировать можно по решению властей, без обращения в суд, если:
1) режим использования такой территории не допускает строительства такого объекта;
2) режим использования допускает строительство, но нет разрешения на само строительство. При этом границы зоны должны быть установлены на начало постройки, и правило о получении разрешения должно действовать тоже на начало строительства.

Какие постройки нельзя снести без суда

Законом специально установлены случаи, в которых муниципалитет не вправе без решения суда сносить или обязывать реконструировать самовольные постройки. Так запрещено без обращения в суд принимать решения о сносе многоквартирных жилых домов, садовых, индивидуальных жилых и дачных домов.

Нет у муниципалитета полномочий сносить или обязывать реконструировать постройки, если право собственности уже зарегистрировано в ЕГРН или право собственности признано судом, или уже есть решение об отказе в сносе самовольной постройки.

В любом случае орган местного самоуправления без обращения в суд не вправе принимать решение о сносе или реконструкции построек:
1. которые относятся к имуществу религиозного назначения;
2. которые возведены до 14 мая 1998 года без разрешения на строительство;
3. которые построены до введения в действие Земельного кодекса РФ (29.10.2001г.- дата официального опубликования) на земельном участке, на который нет правоустанавливающих документов.

В этих случаях решение о сносе или реконструкции может принять только суд. При этом в суде можно признать право собственности на самовольную постройку.

В какие сроки сносят самовольные постройки

Новыми поправками установлены минимальные и максимальные сроки для сноса самовольной постройки или приведения ее в соответствие с действующими нормами.

Читайте так же:  Постановка на кадастровый учет земельного участка

Срок для сноса не может быть установлен менее 3 и более 12 месяцев. Срок для приведения постройки в соответствие с действующими правилами не может составлять менее 6 месяцев и более 3 лет.

Новые поправки продолжают курс на борьбу с самостроем, но владельцы частных, дачных, садовых, жилых домов могут в любом случае рассчитывать на судебное разбирательство в случае претензий со стороны властей. Сносить без суда и возможности узаконения самовольной постройки такие дома нельзя.

КС разрешил местным властям сносить самострои без решения суда

Конституционный суд не стал рассматривать жалобу депутатов Госдумы на поправки в ст. 222 ГК, которые дали органам местного самоуправления право сносить самовольную постройку без решения суда.

В июле прошлого года ст. 222 ГК была дополнена п. 4, позволяющим органам местного самоуправления с 1 сентября 2015 года при соблюдении ряда условий (например, если постройка находится на территории общего пользования или в полосе отвода инженерных сетей) сносить самострои в административном (внесудебном) порядке. Эта поправка в ГК повлекла ряд серьезных последствий, таких как «ночь длинных ковшей» в Москве в феврале этого года (подробнее см. «Самосуд для самостроев: смогут ли владельцы снесенных в Москве ларьков получить компенсацию»). Тогда в столице снесли больше сотни самостроев, еще столько же построек снесли летом или пустят под снос в ближайшее время (см. «Правительство Москвы снесет еще 107 объектов самостроя»).

Депутаты Госдумы (имена заявителей не называются) потребовали признать эту норму неконституционной. Парламентарии посчитали, что неопределенность содержащихся в ней положений дает муниципальным властям право принимать решение о сносе объектов, возведенных до вступления в силу указанной поправки в ГК, а также тех, снести которые ранее не разрешил суд или право собственности на которые зарегистрировано в Росреестре в установленном законом порядке.

Определением № 1748-O от 27 сентября 2016 года КС отказал в принятии к рассмотрению запроса депутатов. Свою позицию он мотивировал тем, что, во-первых, у лица, осуществившего самовольную постройку, всегда есть возможность оспорить решение о её сносе (если он поторопится, попросит у суда обеспечительные меры и т. д.), либо признать действия по сносу незаконными и взыскать убытки. КС подчеркнул, что «указание на двухмесячный срок дополнительно подтверждает волеизъявление федерального законодателя на то, что снос не должен следовать незамедлительно за принятием решения о нем, имея в виду возможность его оспаривания».

Во-вторых, зарегистрированное право собственности не препятствует признанию постройки самовольной, то есть наличие записи в ЕГРП не мешает принять решение о сносе самовольной постройки и во внесудебном порядке. А в-третьих, принятие решения о сносе самовольной постройки, в сносе которой ранее было отказано решением суда, возможно в случае, если мотивы для сноса другие, а не те, что оценивались судом при отказе в иске о сносе самовольной постройки.

Снос самовольной постройки: в административном порядке, по решению суда

Снос самовольной постройки может производиться по различным основаниям в административном порядке либо по решению суда. Связано это, как правило, с отсутствием документов на сооружение либо со сложностью прохождения процедуры его легализации.

Понятие самовольной постройки

Отнести сооружение к самовольно построенному можно при наличии следующих признаков:

  • Оно возведено на земле, на которую отсутствует право владения;
  • Сооружение построено на площади, имеющей другое предназначение и предоставленной для других целей;
  • Оно создано без получения соответствующего разрешения административных органов;
  • Его постройка нарушает нормы градостроительного и архитектурного законодательства;
  • Его возведение угрожает жизни и здоровью иных лиц, а также ущемляет их права.

Положениями статьи 222 ГК РФ определено, что самовольной постройкой может признаваться объект недвижимости, возведенный без согласования таких действий с собственником земельной территории. Основанием для признания такого статуса, в соответствии с определением ВС РФ от 10.03.2016г. №69-КГ14-10 являются нарушения, включающие отсутствие юридического права на участок, необходимых разрешений и нарушение градостроительных и строительных правил.

Все действия по созданию постройки считаются неправомерными, когда определено, что сооружение соответствует хотя бы одному из указанных условий.

Снос незаконно возведенного сооружения может осуществляться в порядке:

  • Административного производства;
  • По решению суда.

Снос самовольной постройки в административном порядке

Положения статьи 222 ГК РФ закрепляют правовой режим такого строения, а также устанавливают правила его введения в правовые сделки.

В начале 2015 года норма была изменена, что позволило местным муниципалитетам в определенных ситуациях требовать сноса объекта без постановления суда. Теперь его снос выражается в санкции за несоблюдение положений земельного законодательства либо Градостроительного кодекса РФ.

Кстати, в настоящее время разрешено сносить конструкции, которые были возведены при нарушении назначения здания или при выполнении следующих условий:

  • Строительство произведено на территории, где проходят инженерные коммуникации;
  • Использована территория общего назначения, которой может пользоваться широкий круг людей. В неё включаются бульвары, улицы, парки, береговая полоса и прочее;
  • Сооружение возведено на участке, строительство на котором возможно лишь с соблюдением определенных условий.

Органы субъектов федерации, обладающие властными полномочиями, не вправе расширять перечень критериев для признания недвижимого объекта самовольным строением.

Службы местного самоуправления должны известить хозяина самовольного строения о несоответствии его установленным требованиям.

Снос самовольной постройки без решения суда должен быть обоснован. Административный ресурс может быть применен только на основании соответствующего требования органа местного самоуправления, в котором установлены сроки устранения проблемы. Мероприятие производится в принудительном порядке, если нарушители самостоятельно не исправляют нарушение в определенный период.

Даже наличие оформленного права на постройку не может служить препятствием для её сноса, когда выявлены серьезные нарушения законодательных требований, которые не могут быть устранены.

Копию требования по сносу направляют в течение семи дней с момента обнаружения соответствующего правонарушения. За соблюдение срока отвечают сотрудники муниципалитета.

При указании периода, в который необходимо снести сооружение, необходимо учитывать особенности возведенного объекта и его параметры. Принимая решение, контролирующая организация не может превышать свои полномочия.

Обжалование решения органа местного самоуправления

После принятия решения о сносе самовольного строения, лицу, осуществившему возведение такого сооружения, направляется уведомление в течение одной недели, с указанием срока проведения мероприятий, который не может превышать 12 месяцев.

Читайте так же:  Штраф за спецсигнал

Учитывая, что гражданин заранее ставится в известность о принятом решении, он вправе оспорить вердикт в суде. А судебный орган может приостановить действие оспариваемого документа либо остановить совершение соответствующих действий.

Если субъект, осуществивший незаконную постройку, не найден

​В ситуации, когда такое лицо не выявлено, то в течение недели с момента вынесения решения соответствующий орган обязан обеспечить опубликование сообщения о планирующейся подготовке сноса и размещение такой информации на официальных ресурсах местного муниципалитета и на информационном щите в пределах земельной территории, на которой возведено сооружение.

В такой ситуации, снос осуществляется силами органа местного самоуправления, но не ранее, чем по окончании двух месяцев после размещения извещения о планируемом действии в сети Интернет.

Снесение незаконного сооружения допустимо лишь тогда, когда лицо, его возводившее, не было установлено. Статьей 222 ГК РФ закреплен механизм самостоятельного осуществления административными органами своих решений в отношении самовольных строений, если гражданин незаконно построивший сооружение, не был выявлен.

Если отсутствует какое-либо условие из установленных законодательно, решение о сносе не может быть принято.

Надо отметить, что указанная норма позволяет администрации населенного пункта:

  • При выявлении лица, осуществившего самовольное возведение здания, обязать его снести;
  • При отсутствии такого субъекта, принять решение о сносе и самостоятельно реализовать соответствующие мероприятия.

Судебный порядок сноса

Для осуществления такой процедуры, необходимо инициировать её начало. Для этого потребуется подать исковое заявление. Истцом может выступать административный орган либо заинтересованное лицо, когда самовольно возведенное строение нарушает права и интересы окружающих людей либо угрожает их безопасности.

Рассмотрение дела заканчивается вынесением решения, при этом обязанность по сносу возлагается на лицо, признанное виновным. Если ответчик не предпринимает необходимые действия, то заинтересованные субъекты могут сами осуществить их. Но затраты, связанные со сносом помещения, в такой ситуации обязан возместить ответчик.

Когда производится снос самовольной постройки

Судебная практика в этой области права базируется на применении статьи 222 ГК РФ. Основными позициями являются:

  • Сносу подлежит только недвижимый объект после реконструкции, когда его нельзя вернуть в первоначальное состояние (определение ВС РФ от 11.03.14г. №18-КГ13-184);
  • Совладелец участка может требовать сноса самовольно построенного помещения другим собственником в ситуации, когда использование земли нарушает интересы заинтересованного лица или несет угрозу жизни и здоровью окружающих людей (постановление ВАС РФ от 18.05.11г. №15025/10);
  • Самовольную постройку необходимо сносить при существенном и неустранимом нарушении правил градостроительного и строительного законодательства;
  • Нельзя разбирать постройку, если нарушены процедурные моменты при получении разрешения на строительство или вводе помещения в эксплуатацию, если владельцем предпринимались соответствующие действия;
  • Невозможно сносить пристройку к жилому дому, если единственным основанием для этого является отсутствие согласования таких действий при её строительстве с другими совладельцами (определение ВС РФ от 24.01.12г. №19-В11-21).

Чтобы самовольная постройка не была снесена, необходимо обратиться в судебные органы за признанием права собственности на неё. Правомочия собственника может признаваться судом при соблюдении следующих условий:

  1. Субъект, построивший недвижимый объект, имеет право возводить на земельной площади такое строение.
  2. На день обращения в суд сооружение соответствует характеристикам, предусмотренным документами по планировке территории, правилам землепользования и застройки и т.д.
  3. Сохранение недвижимости не нарушает законных интересов и прав других субъектов, а также не несет угрозы их жизни и здоровью.

Правоприменительная практика

С 01.09.2015г. вступил в силу ФЗ-258 от 13.7.15г., существенно поменявший правовое регулирование сферы самовольного строительства. До его принятия статья 222 ГК РФ не предусматривала порядок сноса самовольной постройки, а только фиксировала необходимость проведения такого мероприятия как последствие несоблюдения законодательства, отнесение расходов на определенного субъекта и исключения, когда правомочия собственника могут быть признаны. Практиковался лишь судебный порядок принудительного сноса.

Заявителями по данной категории дел выступают муниципалитеты населенных пунктов. Но при предъявлении иска у них появляются проблемы доказывания собственного правового интереса в удалении самовольного строения.

Когда же самовольно строятся помещения собственником на своем наделе, приходилось доказывать правомочия действий в интересах общества. И такое право признавалось в силу того, что они наделены полномочиями выдачи разрешительной документации на строительство и ввода объектов недвижимости в эксплуатацию.

С 1 сентября начало действовать дополнение к статье 222 ГК РФ, в соответствии с которым местные муниципалитеты вправе принимать решения о сносе незаконно возведенного сооружения, когда:

  • Оно было создано на земельной территории, которая не была предоставлена в установленном законом порядке для строительства;
  • Участок расположен в границах территорий с особыми условиями пользования;
  • Земля находится в полосе отвода инженерных сетей значения любого уровня.

Теперь предоставленная возможность решить вопрос о сносе самовольной постройки без обращения в судебные органы может значительно упростить процедуру. Правом принятия решения наделены органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов.

Надо отметить, что к зонам с особыми условиями использования относятся:

  • Защитно — санитарные;
  • Объекты культурного наследия народов России;
  • Водоохранные территории;
  • Затопленные и подтопленные;
  • Санитарной охраны источников питьевой воды и бытового снабжения;
  • Защитные объекты.

Таким образом, это касается площадей, где нельзя строить, либо такая деятельность ограничена.

Видео (кликните для воспроизведения).

Под территориями общего пользования понимаются земли, беспрепятственно используемые неограниченным кругом лиц, включая проспекты, улицы, набережные, площади, бульвары, скверы, береговая полоса и прочее.

Возведение строений на таких участках будет нарушать права большого количества людей, поэтому их снос будет представлять публичный интерес. Но при этом границы таких территорий могут быть как существующие, так и планируемые.

[2]

Источники


  1. Трудовое право; Юнити-Дана — Москва, 2010. — 504 c.

  2. Темнов, Е. И. Теория государства и права / Е.И. Темнов. — М.: КноРус медиа, 2014. — 589 c.

  3. Правоведение. — М.: КноРус, 2010. — 472 c.
  4. Марченко, М. Н. Проблемы теории государства и права / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2012. — 766 c.
  5. Басовский, Л.Е. История и методология экономической науки: Учебное пособие / Л.Е. Басовский. — М.: ИНФРА-М, 2017. — 603 c.
Снос незаконной постройки без решения
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here